FICHE C4 — ACHETER UN APPARTEMENT : LES ÉTAPES SANS PIÈGE

Domaine : Immobilier & logement — rédigé par l’équipe Kan3ref

1. Le problème

Yasmine, 32 ans, économise depuis six ans pour acheter son premier appartement à Casablanca. Elle a enfin trouvé : un deux-pièces lumineux dans un immeuble récent, à un prix correct. Le vendeur la presse de signer un simple papier entre eux, acompte en espèces à l’appui. Une amie de Yasmine a vécu le cauchemar inverse : après avoir payé, elle a découvert que l’appartement était hypothéqué — la banque du vendeur pouvait le saisir. Elle a passé deux ans en procédure pour récupérer son argent.

Acheter un appartement est souvent le plus gros investissement d’une vie. Au Maroc, la propriété repose sur un système précis : titre foncier, acte authentique, enregistrement fiscal. Sauter une étape, c’est risquer de payer pour un bien que l’on ne possède pas vraiment. Cette fiche décrit la chaîne complète, dans l’ordre.

2. Ce que dit la loi

La propriété se prouve par le titre foncier. Au Maroc, un immeuble immatriculé est inscrit sur un titre foncier tenu par la conservation foncière (Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie). Le propriétaire légal, c’est celui dont le nom figure sur ce titre. Tout le reste — promesses, reçus, papiers privés — ne vaut rien face à un titre foncier au nom d’un tiers.

La vente d’un immeuble exige un acte authentique. Le Dahir des obligations et contrats impose l’écrit pour la vente d’immeubles, et pour les immeubles immatriculés, l’inscription du transfert à la conservation foncière exige en pratique un acte authentique passé devant notaire ou devant adouls. Un simple écrit entre particuliers ne sécurise pas le transfert de propriété et ne permet pas son inscription au titre foncier.

L’enregistrement fiscal est obligatoire. Après la signature de l’acte de vente, celui-ci doit être enregistré auprès de la Direction générale des impôts (DGI), avec paiement des droits d’enregistrement. Le taux de droit commun est de 6 % du prix de vente (Code général des impôts), avec des taux réduits dans certains cas (notamment 3 % pour les logements sociaux et les logements à faible valeur immobilière). Attention : depuis le 1ᵉʳ juillet 2026, un droit supplémentaire de 2 % s’applique lorsque le prix (supérieur à 300 000 DH) est payé en espèces ou sans moyen de paiement traçable mentionné dans l’acte — payer en espèces coûte désormais plus cher.

Les primo-acquéreurs peuvent être aidés. Le programme d’aide directe au logement « Daam Sakane » (2024-2028) accorde 100 000 DH pour un logement d’un prix ≤ 300 000 DH TTC et 70 000 DH pour un logement entre 300 001 et 700 000 DH TTC, sous conditions (nationalité marocaine, non propriétaire d’un logement, logement neuf avec permis d’habiter délivré à compter du 1ᵉʳ janvier 2023, résidence principale occupée pendant 5 ans). Vérifiez votre éligibilité auprès du ministère de l’Habitat avant de signer.

La copropriété est encadrée par la loi 18-00. Quand vous achetez un appartement dans un immeuble, vous devenez copropriétaire : vous êtes soumis au règlement de copropriété, vous devez participer aux charges communes (entretien, gardiennage, ascenseur), et les décisions se prennent en assemblée générale avec le syndic.

Le transfert de propriété n’est opposable aux tiers qu’après inscription à la conservation foncière. C’est elle qui fait de vous le propriétaire officiel : tant que votre nom n’y figure pas, le vendeur reste juridiquement propriétaire.

3. Les démarches pas à pas

1. Fixer le budget et le financement : calculez ce que vous pouvez payer (apport personnel + mensualités supportables). Si vous passez par un crédit bancaire, obtenez un accord de principe écrit avant de vous engager — le compromis peut d’ailleurs être conditionné à l’obtention du prêt.
2. Vérifier le titre foncier du bien : demandez au vendeur le numéro du titre foncier, puis exigez un certificat de propriété (état hypothécaire) délivré par la conservation foncière. Ce document révèle les hypothèques, saisies, oppositions et servitudes grevant le bien. Ne versez aucun acompte avant cette vérification.
3. Vérifier la conformité du bien : l’immeuble doit disposer d’un permis d’habiter, l’appartement doit correspondre à ce qui est décrit au titre (surface, consistance), et les raccordements (eau, électricité) doivent être en règle. Demandez aussi le règlement de copropriété et l’état des charges : un vendeur qui doit des années de charges au syndic vous transmet un problème.
4. Signer le compromis de vente : c’est l’avant-contrat, passé de préférence chez le notaire. Il doit mentionner : l’identité des parties, la description précise du bien (références du titre foncier), le prix, le montant de l’acompte (aucun taux légal : en pratique, le plus souvent entre 5 et 10 % du prix, déposé chez le notaire), le délai pour signer l’acte définitif, les conditions suspensives (obtention du prêt, levée d’hypothèque) et les pénalités en cas de désistement.
5. Signer l’acte de vente définitif : chez le notaire ou les adouls. Relisez l’acte avant de signer : prix, description du bien, paiement, déclarations du vendeur (absence d’hypothèque, de litige).
6. Enregistrer l’acte et payer les droits : l’acte doit être enregistré dans les 30 jours suivant sa date (CGI, art. 128), avec paiement des droits d’enregistrement et des frais de notaire. Les honoraires de notaire ne sont pas plafonnés par un décret en vigueur à ce jour (un projet de barème a été soumis pour avis au Conseil de la concurrence) : les montants pratiqués varient d’un notaire à l’autre — demandez toujours un devis écrit et détaillé avant de signer. En revanche, dans le cadre de l’aide « Daam Sakane », une convention entre le ministère de l’Habitat et l’Ordre des notaires plafonne la tarification globale à 2 500 DH TTC pour les logements d’un prix ≤ 300 000 DH TTC. Conservez tous les reçus : ce sont vos preuves.
7. Inscrire le transfert à la conservation foncière : le notaire dépose la demande d’inscription ; votre nom est porté sur le titre foncier. Demandez une copie du titre mis à jour : c’est votre preuve de propriété définitive.
8. Prendre possession et s’installer dans la copropriété : faites un état des lieux à la remise des clés, présentez-vous au syndic, et faites transférer les compteurs (eau, électricité) à votre nom.

4. Les pièges à éviter

• Verser un acompte avant de vérifier le titre foncier : c’est l’erreur la plus grave. Un bien hypothéqué, saisi ou litigieux peut vous faire perdre votre argent pendant des années.
• Signer un simple papier entre particuliers : sans acte authentique (notaire ou adouls), la vente ne transfère pas la propriété. Le « papier » n’a quasiment aucune valeur.
• Payer en espèces : outre l’absence de traçabilité (exigez toujours un reçu écrit), tout paiement en espèces déclenche depuis le 1ᵉʳ juillet 2026 un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 %. Payez par chèque ou virement, avec un reçu écrit mentionnant le montant, la date et l’objet du paiement.
• Ignorer les charges de copropriété impayées : renseignez-vous auprès du syndic sur les dettes du vendeur. Des charges impayées peuvent vous être réclamées après l’achat.
• Négliger le permis d’habiter : un immeuble sans permis d’habiter peut poser des problèmes de raccordement, de revente, voire de régularisation coûteuse.
• Signer le compromis sans condition suspensive de prêt : si la banque refuse votre crédit et que le compromis ne prévoit rien, vous risquez de perdre votre acompte.
• Ne pas lire le règlement de copropriété : interdictions (animaux, travaux, usage professionnel), montant des charges, projets de travaux votés — tout cela vous engage dès l’achat.
• Confondre promesse et propriété : tant que votre nom n’est pas inscrit au titre foncier, vous n’êtes pas propriétaire, même avec un acte signé.

5. Sources

• Dahir des obligations et contrats (vente d’immeubles, écrit obligatoire)
• Loi n° 18-00 relative à la copropriété des immeubles bâtis
• Code général des impôts — CGI (art. 128 : délai d’enregistrement de 30 jours ; art. 133 : droits d’enregistrement, taux de 6 % ; art. 133-I-III : droit supplémentaire de 2 % depuis la loi de finances 2026)
• Programme d’aide directe au logement « Daam Sakane » (2024-2028) — ministère de l’Habitat
• Convention ministère de l’Habitat / Ordre des notaires (tarification globale plafonnée à 2 500 DH TTC dans le cadre de « Daam Sakane »)
• Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) — conservation foncière
• Direction générale des impôts (DGI) — enregistrement des actes
• Notaires et adouls (actes authentiques)

⚠️ Cette fiche est une information générale, pas un avis d’avocat.