FICHE C6 — CAUTION (GARANTIE LOCATIVE) : MONTANT ET RESTITUTION

Domaine : Immobilier & logement — rédigé par l’équipe Kan3ref

1. Le problème

Karim a loué un appartement à Rabat pendant trois ans. À la signature, il a versé deux mois de loyer en caution — une somme importante pour lui. Il a toujours payé à temps et rend l’appartement en bon état. Pourtant, à son départ, le propriétaire refuse de lui rendre la caution : il invoque « des réparations » sans fournir aucun devis ni facture, et cesse de répondre à ses appels. Le propriétaire a-t-il le droit de garder l’argent ? Dans quel délai doit-il le rendre ? Que peut faire le locataire face à un refus ?

La caution — ou dépôt de garantie — est la somme versée au propriétaire en début de bail pour garantir le loyer et l’entretien du logement. C’est l’une des principales sources de litiges locatifs au Maroc. Cette fiche explique combien on peut vous demander, quand elle doit être rendue, et vos recours en cas de retenue abusive.

2. Ce que dit la loi

Les baux d’habitation sont encadrés par la loi 67-12, qui organise les rapports entre bailleurs et locataires des locaux à usage d’habitation. La caution qu’elle autorise a une fonction précise : garantir le paiement des loyers et charges, et la réparation des dégradations imputables au locataire.

Le montant de la caution : la pratique et la règle. En pratique, les propriétaires demandent le plus souvent un à deux mois de loyer. La loi est claire : l’article 20 de la loi 67-12 plafonne le dépôt de garantie à deux (2) mois de loyer. Un propriétaire qui exige davantage est en infraction.

La caution doit être restituée à la fin du bail. Si le locataire quitte les lieux loyers soldés et logement en bon état, la caution doit lui être rendue. L’article 20 impose un délai maximum d’un (1) mois à compter de la date de remise des clés par le locataire.

Les retenues doivent être justifiées. Le propriétaire ne peut conserver tout ou partie de la caution que pour des motifs légitimes et prouvés : loyers ou charges impayés, dégradations dépassant l’usure normale. Des retenues forfaitaires (« pour la peinture », « pour le nettoyage ») sans facture ni constat ne sont pas valables.

L’état des lieux, votre meilleure protection. Le constat contradictoire de l’état du logement à l’entrée et à la sortie permet de trancher tout désaccord : sans état d’entrée, le propriétaire peut difficilement prouver une dégradation ; sans état de sortie, le locataire peut difficilement contester une retenue. La loi 67-12 rend l’état des lieux obligatoire : ses articles 7 et 8 prévoient qu’il doit être établi par les deux parties lors de la conclusion du contrat. Dans tous les cas, faites-le — écrit, daté et signé par les deux parties, avec photos.

L’usure normale n’est pas une dégradation. Un logement qui a vieilli normalement pendant la location (peinture défraîchie par le temps, joints usés) ne justifie pas de retenue : l’usure normale est à la charge du propriétaire. Seules les dégradations anormales imputables au locataire (trou dans un mur, équipement cassé) peuvent être déduites.

La caution ne remplace pas le dernier loyer. Le locataire ne peut pas décider seul de « se payer sur la caution » en sautant le dernier loyer : tant que le bail court, le loyer reste dû, et la caution n’est restituée qu’après la sortie et le règlement des comptes. (Seule exception : si le contrat de bail prévoit expressément d’imputer la garantie sur les derniers loyers — la loi permet aux parties d’en convenir.)

3. Les démarches pas à pas

1. À la signature du bail : versez la caution par un moyen traçable (chèque, virement — évitez les espèces) et exigez un reçu écrit : montant, date, mention « dépôt de garantie ». Vérifiez que le bail mentionne aussi le montant de la caution.
2. À l’entrée dans les lieux : établissez un état des lieux d’entrée détaillé, contradictoire (les deux parties présentes), daté et signé, avec photos. Notez tout : état des murs, sols, équipements, compteurs.
3. Pendant la location : conservez toutes les preuves de paiement (reçus de loyer, virements). Signalez par écrit tout désordre qui n’est pas de votre fait (infiltration, équipement vétuste) pour ne pas qu’on vous l’impute à la sortie.
4. Avant de partir : prévenez le propriétaire comme prévu au bail, remettez le logement en état raisonnable (ménage, petites réparations), et fixez la date de l’état des lieux de sortie.
5. À la sortie : faites l’état des lieux de sortie comme à l’entrée. Comparez les deux documents : c’est la base de tout calcul de retenue. Remettez les clés contre un écrit (ou faites constater la remise).
6. Demandez la restitution par écrit : adressez au propriétaire une demande écrite de restitution, en rappelant le montant et en joignant les états des lieux. Gardez copie de tout échange.
7. En cas de refus ou de silence : envoyez une mise en demeure écrite (lettre recommandée ou remise contre décharge), avec un délai raisonnable pour restituer la somme ou justifier les retenues par des factures.
8. En dernier recours : saisissez le tribunal de première instance du lieu du logement. Munissez-vous du bail, du reçu de la caution, des états des lieux d’entrée et de sortie, des preuves de paiement des loyers et de la mise en demeure restée sans effet.

4. Les pièges à éviter

• Verser la caution en espèces sans reçu : sans preuve écrite du versement, vous ne pourrez pas réclamer la restitution. Exigez toujours un reçu.
• Entrer dans les lieux sans état des lieux : c’est offrir au propriétaire un blanc-seing pour imputer n’importe quelle dégradation à votre occupation.
• Accepter des retenues non justifiées : « la peinture », « le ménage », « l’usure » invoqués sans facture ni constat ne sont pas des motifs valables. Exigez des justificatifs chiffrés.
• Ne pas payer le dernier loyer « parce qu’il y a la caution » : c’est une faute du locataire. Le propriétaire peut alors déduire le loyer impayé de la caution — et vous réclamer le reste s’il ne suffit pas.
• Laisser passer le temps sans écrire : les relances téléphoniques ne laissent aucune trace : toute demande importante doit être écrite.
• Signer un état des lieux de sortie que vous contestez : ne signez jamais un document contesté. Inscrivez vos réserves sur le document lui-même, ou refusez de signer et faites constater la situation autrement (photos datées, témoin).
• Confondre usure normale et dégradation : renseignez-vous avant d’accepter une retenue. Une moquette usée après cinq ans d’occupation, ce n’est pas une dégradation.

5. Sources

• Loi n° 67-12 relative à l’organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel (art. 7 et 8 : état des lieux ; art. 20 : dépôt de garantie)
• Tribunaux de première instance (litiges locatifs)
• Associations de défense des consommateurs et centres d’aide juridique

⚠️ Cette fiche est une information générale, pas un avis d’avocat.