AUGMENTATION DE LOYER : VOS DROITS DE LOCATAIRE

Domaine : Immobilier & logement — rédigé par l’équipe Kan3ref

1. Le problème

Salim loue un appartement à Casablanca depuis deux ans pour 3 500 DH par mois. Un matin, son bailleur lui annonce : « à partir du mois prochain, le loyer passe à 4 200 DH » — soit +20 %. Aucun courrier, aucune justification. Salim se demande : son bailleur en a-t-il le droit ? Peut-il refuser de payer l’augmentation ?

Au Maroc, l’augmentation du loyer n’est ni libre ni négociable à la hausse sans limite : la loi n° 67-12 l’encadre strictement. Un bailleur qui augmente de 20 % du jour au lendemain est dans l’illégalité.

2. Ce que dit la loi

La règle d’or : une révision tous les 3 ans, pas avant. Selon l’article 32 de la loi n° 67-12, le loyer ne peut être révisé qu’au terme de chaque période de 3 ans à compter de la conclusion du bail ou de la dernière révision. Une augmentation annuelle ou « quand le bailleur veut » est illégale.

Des plafonds stricts. À chaque révision triennale, l’augmentation ne peut pas dépasser :

• 8 % du loyer en vigueur pour les locaux à usage d’habitation ;
• 10 % pour les locaux à usage professionnel ou commercial.

Exemple : un loyer d’habitation de 3 500 DH ne peut passer au maximum qu’à 3 780 DH après 3 ans (+8 %).

Une règle impérative. Ces plafonds sont d’ordre public : aucune clause du bail ne peut les écarter — même si vous avez signé un contrat prévoyant une augmentation annuelle de 10 %, cette clause est nulle.

L’augmentation doit être notifiée par écrit. Le bailleur doit vous informer de la révision ; conservez tout écrit (lettre, message) comme preuve.

Le cas des petits loyers. Pour les loyers n’excédant pas 400 DH par mois, le juge peut fixer l’augmentation jusqu’à 50 % — c’est la seule exception, décidée par le tribunal, pas par le bailleur seul.

3. Les démarches pas à pas

Si votre bailleur vous annonce une augmentation :

1. Vérifiez le délai : cela fait-il au moins 3 ans depuis le début du bail ou la dernière augmentation ? Sinon, l’augmentation est illégale.
2. Vérifiez le taux : l’augmentation dépasse-t-elle 8 % (habitation) ? Si oui, elle est illégale.
3. Répondez par écrit (lettre recommandée ou message conservé) : rappelez la règle des 3 ans et le plafond de 8 %, et indiquez que vous continuerez à payer le loyer actuel.
4. Continuez à payer le loyer en vigueur — ne cessez jamais de payer, même en cas de litige : un impayé vous mettrait en tort.
5. Si le bailleur insiste (menaces, coupure de services, tentative d’expulsion), saisissez le tribunal : l’augmentation abusive peut être annulée par le juge, et le trop-perçu restitué.

Si vous êtes bailleur : respectez le délai de 3 ans et le plafond de 8 %/10 %, notifiez la révision par écrit, et conservez la preuve de notification.

4. Les pièges à éviter

• Accepter une augmentation verbale. Sans écrit, impossible de prouver ce qui a été convenu : exigez toujours une notification écrite.
• Signer un bail avec une clause d’augmentation annuelle. Cette clause est nulle (règle impérative), mais elle crée des conflits : faites-la retirer avant de signer.
• Cesser de payer le loyer pour « protester ». C’est le meilleur moyen de perdre : payez le loyer légal et contestez l’augmentation par écrit.
• Croire que les travaux justifient n’importe quelle hausse. Des travaux d’amélioration ne changent rien aux plafonds légaux de 8 %/10 %.
• Ignorer le délai de 3 ans. Comptez à partir de la signature du bail ou de la dernière révision effective — pas à partir du dernier courrier du bailleur.

5. Sources

• Loi n° 67-12 portant organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel (art. 32 : révision triennale, plafonds de 8 % habitation / 10 % professionnel, caractère impératif ; juge jusqu’à 50 % pour les loyers ≤ 400 DH/mois)

⚠️ Cette fiche est une information générale, pas une consultation juridique. Chaque situation est différente : en cas de doute, faites-vous accompagner par un professionnel du droit.

— l’équipe KAN3REF