Réparations : qui paie, locataire ou propriétaire ?

Domaine : Logement — rédigé par l’équipe Kan3ref

1. Le problème

À Agadir, la chasse d’eau fuit, un robinet goutte et une vitre est fissurée. Le propriétaire de Nour déclare : « Tout ce qui est dans l’appartement est à votre charge. » Doit-elle vraiment tout assumer ?

À Fès, c’est l’inverse : une canalisation encastrée cède et inonde la salle de bain de Youssef. Son propriétaire refuse de payer : « C’est vous qui utilisez la salle de bain. » Infiltration par la toiture, chaudière en fin de vie : à chaque panne, la même dispute revient.

Pourtant, la répartition n’est pas laissée au bon vouloir de chacun. La loi 67-12 et les règles générales du louage posent un principe simple : le propriétaire garantit un logement habitable et en assume la structure ; le locataire entretient ce qu’il utilise au quotidien. Cette fiche détaille la frontière, poste par poste.

2. Ce que dit la loi

Le devoir du propriétaire : délivrer et maintenir un logement habitable. Le bailleur doit remettre un logement décent, conforme à l’usage prévu au bail, et le maintenir en état pendant toute la location. Il garantit le locataire contre les vices qui empêchent ou diminuent l’usage du logement, même s’il ne les connaissait pas. Tout ce qui touche à la structure et à l’habitabilité relève de lui.

À la charge du propriétaire : le gros œuvre et la vétusté. Sont en principe à la charge du bailleur :

• la toiture, l’étanchéité, les murs porteurs, les planchers et la structure du bâtiment ;
• les canalisations principales, les colonnes d’eau et d’évacuation, le réseau encastré ;
• les installations dont la panne vient de l’âge ou d’un défaut d’origine : chauffe-eau vétuste, installation électrique non conforme ou dangereuse ;
• les réparations rendues nécessaires par un vice de construction ou la force majeure ;
• les gros équipements fournis avec le logement lorsqu’ils tombent en panne par usure normale, et non par mauvaise utilisation.

La canalisation encastrée de Youssef relève donc du propriétaire : sa rupture ne vient pas de l’usage quotidien.

À la charge du locataire : les réparations locatives et l’entretien courant. Le locataire doit user du logement en bon père de famille, l’entretenir et assumer les petites réparations que l’usage normal rend nécessaires, dites réparations locatives :

• robinetterie : joints, clapets, flotteur de chasse d’eau, pomme de douche ;
• serrures, clés, graissage des gonds et des mécanismes, petites réparations des portes et fenêtres ;
• vitres et miroirs brisés par le fait du locataire ou des personnes de son foyer ;
• entretien des appareils fournis : détartrage courant, petites pièces d’usure, filtres de climatiseurs ;
• peinture et revêtements dégradés par l’usage du locataire, trous de chevilles, maintien en bon état des sols, sanitaires et cuisine.

La chasse d’eau et le robinet de Nour relèvent ainsi des réparations locatives — mais pas la vitre si elle s’est fissurée à cause d’un bâti déformé ou de la vétusté, et jamais « tout ce qui est dans l’appartement » sans distinction.

Le critère qui tranche : l’origine de la panne. La panne vient de l’âge, de l’usure normale ou d’un défaut du logement ? Propriétaire. De l’usage quotidien ou d’un manque d’entretien ? Locataire. D’un événement extérieur (tempête, dégât des eaux du voisin) ? En principe le propriétaire ou l’assurance concernée. La vétusté — l’usure par le seul effet du temps — ne peut jamais être facturée au locataire, ni pendant le bail, ni par retenue sur la caution.

Le bail peut préciser, pas tout bouleverser. Une clause qui mettrait tout au locataire, gros œuvre et vétusté compris, contredit les obligations essentielles du bailleur : faites-la vérifier en cas de litige.

3. Les démarches pas à pas

1. Signalez le problème par écrit, tout de suite. Décrivez le désordre au propriétaire par un moyen qui laisse une trace (lettre, message conservé, courriel), avec photos datées. Un signalement écrit et ancien vaut de l’or si le désordre s’aggrave.
2. Identifiez la catégorie avant de payer. Gros œuvre, vétusté, vice caché : propriétaire. Entretien courant, réparation locative : locataire. En cas de doute sur l’origine, faites établir un diagnostic écrit par un plombier ou un électricien : la cause constatée tranche souvent le débat.
3. Si c’est au propriétaire de payer, avertissez-le par les voies légales et laissez-lui le délai prévu par la loi. La loi 67-12 (article 10) prévoit que si le bailleur, averti par les voies légales, n’effectue pas les réparations qui lui incombent dans un délai d’un mois, le locataire peut obtenir du tribunal de première instance une ordonnance fixant le montant des réparations nécessaires, l’autorisant à les effectuer et à en déduire le montant du loyer. Gardez copie de tout.
4. Urgence : sécurisez d’abord, documentez ensuite. Fuite importante, risque électrique : coupez l’eau ou le courant, faites intervenir un artisan pour la seule réparation urgente, conservez facture et photos, et prévenez le propriétaire par écrit.
5. Si c’est à vous de payer, faites la réparation locative rapidement. Une petite fuite ignorée devient un dégât des eaux — dont vous pourriez alors répondre. Conservez les factures : elles prouvent votre entretien à la sortie.
6. Ne retenez jamais le loyer de votre propre initiative. Bloquer le loyer pour « forcer » une réparation vous met en faute, même si le propriétaire a tort sur la réparation. Les deux obligations se règlent séparément.
7. En cas de refus persistant du propriétaire : mise en demeure formelle, puis saisine du tribunal de première instance du lieu du logement, avec le bail, les signalements écrits, les diagnostics et les devis. Pour un désordre qui rend le logement inhabitable, demandez conseil avant tout départ précipité des lieux.

4. Les pièges à éviter

• Tout payer sans discuter « pour avoir la paix ». Vous créez un précédent : le propriétaire considérera que le gros œuvre est devenu votre charge. Classez chaque dépense et réclamez par écrit ce qui relève du bailleur.
• Signaler les désordres uniquement à l’oral. Sans écrit daté, le propriétaire pourra prétendre qu’il n’a jamais été informé — ou que la dégradation vient de vous.
• Laisser traîner une réparation locative. Un joint à quelques dirhams ignoré pendant des mois peut provoquer un dégât des eaux à plusieurs milliers de dirhams, à votre charge.
• Faire de gros travaux sans accord écrit du propriétaire. Transformation, remplacement d’équipement, rénovation : sans autorisation écrite précisant qui paie et le sort des travaux à la sortie, vous risquez de ne jamais être remboursé.
• Confondre vétusté et dégradation à la sortie. Une peinture ternie par cinq ans d’occupation normale est de la vétusté (propriétaire) ; un mur griffé ou brûlé est une dégradation (locataire). L’état des lieux d’entrée, avec photos, est votre preuve.
• Accepter une clause « toutes réparations au locataire » les yeux fermés. Lisez le bail avant de signer et faites retirer ou préciser les clauses qui vous transfèrent le gros œuvre et la structure.

5. Sources

• Loi n° 67-12 relative à l’organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel
• Dahir des obligations et contrats (règles générales du louage : délivrance, entretien, réparations)
• État des lieux d’entrée et de sortie (voir la fiche « Caution (garantie locative) : montant et restitution »)
• Tribunaux de première instance (litiges locatifs)

⚠️ Cette fiche est une information générale, pas un avis d’avocat.