État des lieux : pourquoi il vous protège

Domaine : Immobilier & logement — rédigé par l’équipe Kan3ref

1. Le problème

Salma emménage dans un appartement à Tanger. Le jour de la remise des clés, tout va vite : le propriétaire, pressé, lui dit « l’appartement est propre, on fera les papiers plus tard ». Il n’y a aucun état des lieux écrit. Or la peinture du salon est déjà jaunie, un robinet de la salle de bain fuit légèrement et une porte de placard ferme mal — des détails que Salma remarque sans les consigner nulle part.

Deux ans plus tard, au moment de partir, le propriétaire parcourt l’appartement et dresse une liste : peinture à refaire, robinet à changer, placard à réparer. Il annonce qu’il retiendra une grande partie de la caution. Salma proteste : « c’était déjà comme ça à mon arrivée ! » Mais elle n’a aucune preuve. Parole contre parole — et c’est presque toujours le locataire qui perd ce bras de fer.

L’état des lieux existe précisément pour éviter cette situation. Cette fiche explique à quoi il sert, ce que prévoit la loi 67-12 et comment l’établir pour qu’il vous protège vraiment, que vous soyez locataire ou bailleur.

2. Ce que dit la loi

Un document prévu par la loi 67-12. Les rapports entre bailleurs et locataires de locaux à usage d’habitation ou professionnel sont organisés par la loi n° 67-12. Ce texte prévoit l’établissement d’un état des lieux du logement loué : un document qui décrit, de façon contradictoire — c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants — l’état du logement au moment de la remise des clés. Il en va de même à la sortie, lors de la restitution des clés. L’état des lieux doit être annexé au contrat de bail.

À quoi il sert juridiquement. L’état des lieux d’entrée fixe le point de départ : c’est l’état dans lequel le locataire a reçu le logement, et donc, en principe, l’état dans lequel il doit le rendre, compte tenu de l’usure normale liée à une occupation régulière. L’état des lieux de sortie fixe le point d’arrivée. La comparaison des deux documents permet de déterminer objectivement quelles dégradations sont apparues pendant la location et sont imputables au locataire, et lesquelles existaient déjà ou relèvent de la vétusté.

Le lien direct avec la caution. Le dépôt de garantie versé à la signature ne peut être retenu, en tout ou partie, que pour des sommes réellement dues : loyers ou charges impayés, ou coût de réparation de dégradations imputables au locataire. En pratique, c’est l’état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée qui fonde — ou non — ces retenues. Sans état des lieux d’entrée, c’est le locataire qui est en difficulté : par la seule signature du contrat de bail, il est censé avoir reçu le logement en bon état d’usage, et il lui devient donc très difficile de prouver qu’une dégradation existait avant son entrée ; sans état des lieux de sortie sérieux, il peut également difficilement contester une retenue chiffrée. Le document protège donc les deux parties, pas seulement le locataire.

L’usure normale n’est pas une dégradation. Vivre dans un logement l’use normalement : peinture qui ternit avec le temps, joints qui vieillissent, traces légères d’usage. Cette usure normale, comme la vétusté des équipements arrivés en fin de vie, ne peut pas être facturée au locataire. Seules les dégradations anormales — dommages qui dépassent l’usage normal du logement, comme un équipement cassé, un trou dans un mur ou une brûlure sur un revêtement — peuvent justifier une déduction, sur justificatifs.

Forme : la preuve avant tout. La loi 67-12 encadre l’état des lieux, mais sa force dépend de sa qualité : un document écrit, daté et signé par les deux parties, établi pièce par pièce, vaut infiniment plus qu’une mention vague du type « logement en bon état » sur une feuille non signée. Des photographies datées, annexées et partagées le jour même, renforcent considérablement la preuve. En cas de désaccord persistant, les parties peuvent recourir à un constat par un professionnel habilité ou saisir le tribunal : mieux vaut prévenir ce coût par un document soigné dès le départ.

3. Les démarches pas à pas

1. Préparez la visite d’entrée. Faites l’état des lieux le jour de la remise des clés, logement vide de préférence, à la lumière du jour. Prévoyez du temps : une visite bâclée en cinq minutes ne protège personne.
2. Décrivez pièce par pièce, élément par élément. Pour chaque pièce : murs, peinture, sols, plafonds, portes, fenêtres, volets, sanitaires, robinetterie, prises et interrupteurs, équipements fournis (chauffage, climatisation, cuisine équipée). Notez « bon état », « usé », « fissure existante » — soyez factuel, pas général.
3. Relevez les compteurs. Inscrivez les index d’eau et d’électricité au jour de l’entrée (et de la sortie). Cela évite les litiges sur les consommations et les régularisations de charges.
4. Photographiez méthodiquement. Prenez des photos datées de chaque pièce et de chaque défaut constaté, de près et de loin. Échangez-les le jour même avec l’autre partie par un moyen qui laisse une trace (courriel, messagerie), afin que leur date et leur contenu ne puissent pas être contestés.
5. Faites signer et conservez chacun un exemplaire. Le document doit être daté et signé par le bailleur et le locataire (ou leurs représentants). Chacun repart avec un exemplaire complet, annexes comprises. Un état des lieux non signé a une valeur probante très faible.
6. Pendant la location, signalez les désordres par écrit. Infiltration, fuite, équipement vétuste qui lâche : informez le bailleur par écrit dès l’apparition du problème. Un désordre signalé et non réparé par le bailleur ne pourra pas facilement vous être imputé à la sortie.
7. À la sortie, refaites exactement le même exercice. Même ordre des pièces, mêmes éléments, comparaison ligne à ligne avec l’état d’entrée, photos dans les mêmes angles. Faites figurer les accords ou désaccords sur le document lui-même, puis remettez les clés contre un écrit daté.
8. Réglez la caution sur la base des deux documents. Les retenues éventuelles doivent correspondre à des différences constatées entre l’entrée et la sortie, chiffrées et justifiées par des devis ou factures — pas à des montants forfaitaires décidés sur place.

4. Les pièges à éviter

• Entrer dans les lieux sans état des lieux « parce qu’on se fait confiance ». La confiance n’empêche ni les oublis ni les conflits deux ans plus tard. Le document protège aussi un bailleur honnête.
• Signer un état des lieux « bon état général » sans détail. Cette formule vague ne dit rien sur le robinet qui fuit ou la peinture jaunie : ce sont précisément ces points qui feront litige.
• Prendre des photos sans les transmettre. Des photos gardées dans votre téléphone, jamais partagées, seront contestées sur leur date et leur objet. Envoyez-les à l’autre partie le jour même.
• Négliger l’état des lieux de sortie. Certains locataires rendent les clés « dans la boîte aux lettres » : sans constat contradictoire de sortie, ils s’exposent à des retenues qu’ils ne pourront plus discuter utilement.
• Signer un état de sortie que vous contestez. Si vous désapprouvez une mention, inscrivez vos réserves sur le document avant de signer, ou refusez de signer et conservez vos propres preuves (photos datées, témoins, constat).
• Confondre ménage, usure et dégradation. Un logement rendu propre mais dont la peinture a deux ans n’est pas « dégradé ». À l’inverse, un logement rendu sale ou avec des équipements cassés ne relève pas de l’usure normale.

5. Sources

• Loi n° 67-12 relative à l’organisation des rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel (état des lieux, dépôt de garantie)
• Code des obligations et des contrats (obligations du bailleur et du preneur)
• Tribunaux de première instance (litiges locatifs et restitution de caution)
• Commissaires de justice (constats, selon les cas)

⚠️ Cette fiche est une information générale, pas un avis d’avocat.