محضر معاينة الدار : علاش كايحميك

المجال : العقار والسكن — من إعداد فريق كنعرف

1. المشكل

سلمى سكنات في شقة في طنجة. نهار تسليم السوارت، كلشي داز بالزربة : المالك، مزروب، قال ليها « الشقة نقية، غادي نديرو الوراق من بعد ». ما كان حتى محضر معاينة مكتوب. والحال باللي صباغة الصالون كانت صفراء شوية من قبل، وروبيني ديال الحمام كان كايقطر شوية، وباب ديال بلاكار ما كانش كايتسد مزيان — تفاصيل لاحظاتها سلمى وما قيداتها حتى في بلاصة.

من بعد عامين، في لحظة الخروج، المالك دور في الشقة ودار لائحة : الصباغة خاصها تتعاود، الروبيني خاصو يتبدل، البلاكار خاصو يتصلح. وعلن باللي غادي يحتفظ بجزء كبير من الكفالة. سلمى عارضات : « هادشي كان هكاك من نهار دخلت ! » ولكن ما عندها حتى دليل. كلام قدام كلام — وتقريبا ديما الكراي هو اللي كايخسر هاد المواجهة.

محضر المعاينة موجود بالضبط باش يتفادى هاد الوضع. هاد الفيشة كاتشرح لاياش كايصلح، وشنو كاينص عليه القانون 67-12، وكيفاش يتصايب باش يحميك بالصح، سواء كنتي كراي ولا مالك.

2. شنو كايقول القانون

وثيقة كاينص عليها القانون 67-12. العلاقات بين المالكين والكرايين ديال المحلات المخصصة للسكن ولا للاستعمال المهني منظمة بالقانون رقم 67-12. هاد النص كاينص على إعداد محضر معاينة للدار المكرية : وثيقة كاتوصف، بحضور الطرفين بجوج ولا الممثلين ديالهم، حالة الدار في لحظة تسليم السوارت. ونفس الشي عند الخروج، في لحظة إرجاع السوارت. وهاد المحضر خاصو يتلحق بعقد الكراء.

لاياش كايصلح من الناحية القانونية. محضر المعاينة عند الدخول كايحدد نقطة البداية : هي الحالة اللي استلم بيها الكراي الدار، وهي إذن، في الأصل، الحالة اللي خاصو يرجعها بيها، مع احتساب التآكل العادي المرتبط بسكن منتظم. ومحضر الخروج كايحدد نقطة الوصول. المقارنة بين الوثيقتين بجوج كاتسمح بتحديد، بموضوعية، شنو هي التخريبات اللي ظهرات خلال مدة الكراء ومسؤول عليها الكراي، وشنو هي اللي كانت موجودة من قبل ولا راجعة للقدم.

العلاقة المباشرة مع الكفالة. مبلغ الضمان اللي كايتخلص عند توقيع العقد ما يمكن يحتفظ بيه، كامل ولا جزئي، غير على ود مبالغ مستحقة بالصح : كراء ولا مصاريف ما تخلصاتش، ولا تكلفة إصلاح تخريبات مسؤول عليها الكراي. في الممارسة، محضر الخروج مقارنة مع محضر الدخول هو اللي كايأسس — ولا ما كايأسسش — هاد الاقتطاعات. بلا محضر دخول، الكراي هو اللي كايكون في صعوبة : بمجرد توقيع عقد الكراء، كايتعتبر باللي استلم الدار في حالة استعمال جيدة، وكايولي صعيب عليه بزاف يثبت باللي شي تخريب كان موجود قبل ما يدخل ؛ وبلا محضر خروج جدي، يقدر يصعاب عليه حتى هو يعارض اقتطاع محسوب. الوثيقة إذن كاتحمي الطرفين بجوج، ماشي غير الكراي.

التآكل العادي ماشي تخريب. العيش في دار كايآكلها بشكل عادي مع الوقت : صباغة كاتبهت، جوانات كاتقدم، آثار خفيفة ديال الاستعمال. هاد التآكل العادي، بحال قدم التجهيزات اللي وصلات لنهاية عمرها، ما يمكنش يتحسب على الكراي. غير التخريبات غير العادية — أضرار كاتفوت الاستعمال العادي للدار، بحال تجهيز مكسور، ثقب في حيط، ولا حرق في أرضية — هي اللي تقدر تبرر اقتطاع، وبأدلة ومبررات.

الشكل : الدليل قبل كلشي. القانون 67-12 كاينظم محضر المعاينة، ولكن القوة ديالو كاتعلق بالجودة ديالو : وثيقة مكتوبة ومؤرخة وموقعة من الطرفين بجوج، ومعدة بيت ببيت، كاتستاهل بلا قياس كتر من عبارة غامضة بحال « الدار في حالة جيدة » على ورقة طايرة ما موقعةش. والتصاور المؤرخة، المرفقة والمتبادلة بين الطرفين في نفس النهار، كاتقوي الدليل بزاف. وفي حالة خلاف مستمر على حالة الدار، الطرفين يقدرو يلجؤو لمعاينة من عند مهني مؤهل ولا يتوجهو للمحكمة المختصة : من الأفضل تفادي هاد التكلفة بوثيقة متقونة من البداية.

3. الخطوات بالترتيب

1. وجد زيارة الدخول. دير محضر المعاينة نهار تسليم السوارت، والدار خاوية من الأفضل، وبضو النهار. خصص وقت كافي : زيارة مزروبة في خمسة دقايق ما كاتحمي حتى واحد.
2. اوصف بيت ببيت، وعنصر بعنصر. لكل بيت : الحيوط، الصباغة، الأرضيات، السقوف، البيبان، الشراجم، الريدويات، التجهيزات الصحية، الروبينيات، البلايص والأنتربتورات، التجهيزات المقدمة (التدفئة، الكليماتيزور، الكوزينة المجهزة). قيد « في حالة جيدة »، « مستعمل »، « شق موجود » — كن واقعي، ماشي عام.
3. سجل قراءات العدادات. قيد أرقام عدادات الماء والضو نهار الدخول (ونهار الخروج). هادشي كايتفادى النزاعات على الاستهلاكات وتسويات المصاريف.
4. صور بشكل منهجي. خود تصاور مؤرخة لكل بيت ولكل عيب تلاحظ، من قريب ومن بعيد. تبادلهم في نفس النهار مع الطرف الآخر بوسيلة كاتخلي أثر (إيميل، مراسلة)، باش التاريخ والمحتوى ديالهم ما يقدروش يتعرضو للطعن.
5. خلي كل واحد يوقع ويحتفظ بنسخة. الوثيقة خاصها تكون مؤرخة وموقعة من المالك والكراي (ولا الممثلين ديالهم). كل واحد يمشي بنسخة كاملة، بالملحقات ديالها. محضر ما موقعش عندو قيمة إثباتية ضعيفة بزاف.
6. خلال مدة الكراء، بلغ على الأعطاب بالكتابة. تسرب، فيضان، تجهيز قديم تعطب : خبر المالك بالكتابة من نهار كايظهر المشكل. عطب تبلغ وما تصلحش من عند المالك ما غاديش يقدر يتحسب عليك بسهولة عند الخروج.
7. عند الخروج، عاود نفس التمرين بالضبط. نفس ترتيب البيوت، نفس العناصر، مقارنة سطر بسطر مع محضر الدخول، تصاور من نفس الزوايا. قيد الاتفاقات ولا الاختلافات في الوثيقة نفسها، ومن بعد سلم السوارت مقابل وثيقة مؤرخة.
8. سوي الكفالة على أساس الوثيقتين بجوج. الاقتطاعات المحتملة خاصها تناسب فروقات تثبتات بين الدخول والخروج، محسوبة ومبررة بدوفيات ولا فواتير — ماشي بمبالغ جزافية تقررات في البلاصة.

4. الأخطاء اللي خاصك تحذر منها

• تدخل للدار بلا محضر معاينة « حيث كانتيقو في بعضياتنا ». الثقة ما كاتمنع لا النسيان لا النزاعات من بعد عامين. الوثيقة كاتحمي حتى المالك النزيه.
• توقع محضر فيه « حالة عامة جيدة » بلا تفاصيل. هاد العبارة الغامضة ما كاتقول والو على الروبيني اللي كايقطر ولا الصباغة الصفراء : وهاد النقط بالضبط هي اللي غادي تولي نزاع.
• تاخذ تصاور بلا ما تصيفطهم. تصاور يبقاو في التيليفون ديالك، ما تصيفطوش أبدا، غادي يتعرضو للطعن على التاريخ والموضوع ديالهم. صيفطهم للطرف الآخر في نفس النهار.
• تهمل محضر الخروج. شي كرايين كايرجعو السوارت « في صندوق الرسائل » : بلا معاينة حضورية عند الخروج، كايعرضو نفوسهم لاقتطاعات ما غاديش يقدرو يناقشوها بشكل مفيد.
• توقع محضر خروج كاتعارضو. إلا ما وافقتيش على شي ملاحظة، قيد الاحتجاجات ديالك في الوثيقة نفسها قبل ما توقع، ولا رفض توقع واحتفظ بالأدلة ديالك (تصاور مؤرخة، شهود، معاينة).
• تخلط بين التنظيف والتآكل والتخريب. دار ترجعات نقية ولكن الصباغة ديالها عندها عامين ماشي « مخربة ». والعكس : دار ترجعات وسخة ولا بتجهيزات مكسورة ما كايدخلش في التآكل العادي.

5. المصادر

• القانون رقم 67-12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المالكين والكرايين ديال المحلات المخصصة للسكن ولا للاستعمال المهني (محضر المعاينة، مبلغ الضمان)
• قانون الالتزامات والعقود (التزامات المالك والكراي)
• المحاكم الابتدائية (النزاعات ديال الكراء وإرجاع الكفالة)
• المفوضين القضائيين (المعاينات، على حساب الحالات)

⚠️ هاد المعلومات عامة، ماشي استشارة قانونية.