Elle a payé 80 000 dirhams contre un reçu : le piège de l'achat sur plan sans contrat

Cas type anonymisé, recomposé à partir de situations réelles fréquentes chez les acquéreurs sur plan.

Salma, 34 ans, cadre à Casablanca, visite le bureau de vente d’une résidence « haut standing » en construction. Le commercial est pressé : « Il ne reste que deux unités à ce prix. » Elle verse 80 000 dirhams pour « bloquer » son appartement et repart avec un simple reçu. Le reste, lui dit-on, sera demandé au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Dix-huit mois plus tard, le chantier est à l’arrêt, le bureau de vente a fermé, et Salma découvre qu’elle n’a signé… aucun contrat. A-t-elle seulement acheté quelque chose ?

L’histoire

La réponse des juristes est inconfortable : juridiquement, Salma n’a pas acheté un appartement. Elle a fait un versement en dehors de tout cadre légal — et c’est à la fois sa faute et sa chance.

La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA), régie par les articles 618-1 et suivants du Dahir des obligations et des contrats, tels que réformés par la loi 107-12, suit un cheminement précis : un éventuel contrat de réservation (ou d’affectation), puis un contrat préliminaire obligatoire, puis le contrat définitif, qui ne peut intervenir qu’après l’obtention du permis d’habiter et la préparation des titres fonciers. Aucune somme ne peut être exigée avant la signature du contrat correspondant : tout versement effectué en amont est frappé de nullité, et le contrat conclu en violation de ces règles est lui-même nul.

Accompagnée d’un avocat, Salma met le promoteur en demeure de restituer les fonds. Elle dispose aussi d’atouts qu’elle ignorait : la loi plafonne les versements selon l’avancement réel des travaux, interdit toute VEFA avant l’obtention de l’autorisation de construire, et prévoit des dommages-intérêts de 15 à 20 % des sommes versées en cas de résiliation — 20 % au profit de l’acquéreur lorsque la résiliation tient au dépassement du délai de livraison par le vendeur, qui ne bénéficie que d’un délai supplémentaire maximal de six mois, à charge d’en informer l’acheteur.

Face à la menace d’une plainte et d’une action en nullité, le promoteur — qui cherche encore des financements — accepte un protocole de remboursement échelonné, assorti d’une reconnaissance de dette. D’autres acquéreurs du même programme, eux, avaient signé des contrats en bonne et due forme : ils ont pu faire valoir la garantie prévue par la loi et, pour ceux dont les versements dépassaient la moitié du prix, faire inscrire une prénotation protégeant leurs droits sur le titre foncier. Salma, elle, retiendra surtout ceci : le reçu qu’on lui a remis ne valait rien, sinon la preuve de son versement — heureusement conservé.

Ce que ça enseigne sur le droit

• Aucun argent avant le contrat : en VEFA, le premier versement suppose un contrat de réservation ou un contrat préliminaire écrit, établi dans les formes prévues par la loi 107-12. Payer contre un simple reçu, c’est sortir du cadre protecteur.
• Le contrat préliminaire est obligatoire et doit contenir des mentions essentielles : description du bien, prix — y compris le prix définitif du mètre carré — et délai de livraison. Sans permis de construire, aucune VEFA ne peut être conclue.
• Les versements suivent le chantier, pas l’inverse : la loi fixe les fractions du prix exigibles selon l’état d’avancement des travaux. Un promoteur qui réclame trop, trop tôt, signale lui-même le problème.
• La prénotation protège l’acquéreur avancé : lorsque les versements dépassent 50 % du prix, l’acquéreur peut faire inscrire ses droits à la conservation foncière — une sécurité précieuse si le promoteur fait défaut ou vend deux fois.
• Le retard se paie : en cas de dépassement du délai de livraison, l’acquéreur peut résilier et prétendre à des dommages-intérêts pouvant atteindre 20 % des sommes versées, sans préjudice des autres recours.

Et sur KAN3REF ?

L’achat sur plan finance les rêves des acquéreurs et les chantiers des promoteurs : tout l’enjeu est de rester dans le cadre de la loi. Les fiches pratiques du site, dans la rubrique Nos fiches, détaillent les étapes d’un achat immobilier sécurisé, du titre foncier au contrat de VEFA.

Sources

• La Vie Éco (via Maghress), chronique juridique de Jamal Maatouk, « J’achète un bien immeuble en l’état futur d’achèvement » (28/06/2019) — https://www.maghress.com/fr/lavieeco/156221
• Sarouty, « L’achat sur plan au Maroc » — https://www.sarouty.ma/blog/lachat-sur-plan-au-maroc/