Le riad qu'on ne pouvait pas découper : quand le juge ordonne la vente aux enchères

Cas type anonymisé et recomposé à partir de situations réelles : les prénoms et la ville ont été modifiés ; la procédure décrite est celle, très fréquente, du partage judiciaire d’un bien impartageable.

En plein cœur de la médina de Marrakech, le riad de Hajja Zineb valait, selon les voisins, « une fortune ». Pour ses quatre enfants, il valait surtout des souvenirs : le patio où l’on prenait le thé, la terrasse des soirées d’été. À la mort de leur mère, les souvenirs se transforment en équation impossible : comment partager en quatre un bien qui ne se découpe pas ?

L’histoire

Des quatre héritiers, deux vivent à l’étranger et veulent vendre. Une sœur, qui a accompagné sa mère jusqu’à la fin, souhaite garder le riad dans la famille. Le quatrième, commerçant, propose de racheter les parts des autres — mais à « son » prix, très inférieur à ce que les agences du quartier affichent pour des biens comparables.

Premier écueil : la valeur. La famille fait réaliser une première estimation par un géomètre expert : le riad est évalué à un montant que le frère commerçant juge « délirant ». Il commande une seconde expertise, qui conclut à 30 % de moins. Chaque camp brandit « son » chiffre. La négociation amiable est morte.

Deuxième écueil : la nature du bien. Un terrain peut parfois se diviser en lots ; une maison ou un riad, non. Les praticiens de l’héritage foncier le rappellent : la copropriété indivise exige l’accord de tous pour toute opération, et le morcellement matériel des biens est souvent impossible ou absurde. Reste la voie que la loi prévoit précisément pour ces cas-là : le partage judiciaire.

La sœur qui veut sortir de l’indivision assigne ses frères et sœur devant le tribunal. La procédure suit son cours : le juge constate l’impossibilité d’un partage en nature équitable et ordonne une expertise judiciaire — cette fois unique, contradictoire, réalisée par un expert assermenté désigné par le tribunal, dont les conclusions s’imposent comme base de travail. Puis, le bien étant impartageable, le tribunal ordonne la licitation : la vente aux enchères publiques du riad, avec une mise à prix fondée sur l’expertise.

Le jour de la vente, un investisseur de la médina emporte le riad… à un prix supérieur à la mise à prix, mais inférieur aux espérances des deux héritiers pressés de vendre. Le produit de la vente, après règlement des frais, est réparti entre les quatre héritiers selon leurs quotes-parts successorales. La sœur qui voulait conserver la maison familiale est amère ; le frère commerçant, qui aurait pu l’acquérir dans un cadre amiable à un prix juste, regrette lui aussi l’issue. Tous ont « gagné » leur part. Tous ont perdu le riad — et quelques relations au passage.

Ce dénouement est tout sauf rare. Lorsque le partage judiciaire est nécessaire — désaccord entre héritiers, ou présence d’un héritier qui ne peut pas défendre seul ses droits, comme un mineur — la loi marocaine prévoit que le juge tranche : partage en nature quand il est possible et équitable, licitation quand il ne l’est pas. Mais la licitation a un prix : délais, frais, et un résultat financier souvent moins bon qu’une vente négociée, car les enchères sur un bien familial se font dans un marché étroit et sous la pression du calendrier judiciaire.

Ce que ça enseigne sur le droit

• Le partage est de principe judiciaire en cas de désaccord : si les héritiers ne s’entendent pas — ou si l’un d’eux est mineur ou incapable — le partage amiable ne suffit plus ; le juge ordonne soit le partage en nature, soit la licitation (vente aux enchères) du bien impartageable.
• L’expertise judiciaire tranche les guerres de chiffres : quand chaque héritier arrive avec sa propre estimation, le tribunal désigne un expert assermenté ; son évaluation contradictoire sert de base à la mise à prix et aux calculs de parts.
• Un bien impartageable finit presque toujours vendu : une maison, un riad, un petit appartement ne peuvent pas être physiquement divisés entre plusieurs héritiers. Sans accord sur un rachat de parts, la licitation est l’issue prévue par la loi.
• La convention d’indivision peut acheter du temps — pas l’éternité : les cohéritiers peuvent convenir de différer le partage pendant un délai déterminé (art. 979 du Code des obligations et des contrats), par exemple le temps qu’un enfant finisse ses études dans la maison. Passé ce délai, chacun retrouve son droit d’exiger le partage.
• Vendre sa part est possible, y compris à un cohéritier : avant d’en arriver aux enchères, un héritier peut céder sa quote-part indivise — c’est souvent la porte de sortie la plus intelligente financièrement.

Et sur KAN3REF ?

Partage en nature, licitation, expertise, convention d’indivision : derrière ces termes techniques se joue le sort de très nombreux biens de famille. Les règles qui fixent la part de chacun et les démarches qui mènent de l’indivision au partage effectif sont détaillées dans notre fiche Partage d’héritage : qui hérite de quoi ?. Avant d’en arriver aux enchères, l’alternative la plus fréquente est un rachat de parts ou une vente organisée entre héritiers : notre fiche Acheter un appartement : les étapes sans piège détaille ce qu’exige une transaction immobilière au Maroc — titre foncier, acte chez le notaire, droits d’enregistrement. Et les acteurs de la procédure — notaire, huissier de justice, tribunal de première instance — sont présentés dans notre glossaire juridique.

Sources

• Le processus juridique de ce contrat — Cours de droit (droitenfrancais.com) — https://www.droitenfrancais.com/2020/06/le-processus-juridique-de-ce-contrat.html?m=0
• L’héritage foncier au Maroc et le rôle du géomètre-expert — Ellipsoïde — https://ellipsoide.xyz/heritage-foncier-au-maroc-et-le-role-du-geometre-expert/