Huit mois sans loyer : le long chemin du bailleur pour récupérer son appartement

Cas type anonymisé, recomposé à partir de situations réelles fréquentes devant les tribunaux marocains.

Karim possède un deux-pièces à Agadir, acheté à crédit pour compléter sa retraite. Son locataire, salarié dans l’hôtellerie, paie rubis sur l’ongle pendant deux ans. Puis le secteur touristique ralentit, les retards commencent — un mois, puis deux, puis plus rien. Au bout de huit mois, l’ardoise dépasse 30 000 dirhams, et Karim, qui rembourse toujours son crédit, se demande s’il peut « reprendre son bien ». Sa première idée — changer la serrure pendant une absence du locataire — est précisément celle qu’il ne faut pas avoir.

L’histoire

Premier réflexe de Karim : téléphoner, puis envoyer un message, puis une lettre. Le locataire promet, paie un demi-mois, puis redevient silencieux. Son avocat le recadre d’emblée : sous l’empire de la loi 67-12, qui régit les loyers d’habitation, on n’expulse jamais soi-même. Changer une serrure, couper l’eau ou l’électricité ou déplacer les meubles du locataire constitue une voie de fait qui peut se retourner — y compris pénalement — contre le bailleur et ruiner sa position devant le juge.

La procédure démarre donc par un acte formel : une mise en demeure de payer les loyers échus, notifiée par huissier. Cet acte n’est pas une simple formalité : il ouvre au locataire une fenêtre pour purger sa dette, c’est-à-dire régulariser les sommes dues et faire tomber le motif de résiliation. Le locataire de Karim paie un mois sur les huit — insuffisant pour éteindre la dette, mais suffisant pour rappeler que le juge examinera la bonne foi et les paiements intervenus.

Faute de régularisation complète, l’avocat saisit le tribunal de première instance du lieu de l’immeuble : demande de résiliation du bail pour non-paiement, expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, paiement des arriérés et, pour la période où l’occupant se maintiendra sans droit, une indemnité d’occupation alignée sur la valeur locative du bien. Le juge vérifie tout : le bail écrit, la régularité de la mise en demeure, la réalité des impayés. Karim avait conservé chaque quittance et chaque relance : son dossier tient.

Le tribunal prononce la résiliation et l’expulsion. Reste l’exécution : le jugement est notifié, un délai de départ volontaire court, puis l’agent d’exécution du tribunal procède, avec le concours de la force publique si nécessaire. Entre la première mise en demeure et la remise des clés, il se sera écoulé plus d’un an — délai pendant lequel l’indemnité d’occupation continuera de s’ajouter aux arriérés, sans garantie totale de recouvrement.

Ce que ça enseigne sur le droit

• Pas d’expulsion sans juge : sous la loi 67-12, seul un jugement constatant la fin du bail ou prononçant sa résiliation permet de récupérer un logement, suivi d’une exécution menée par l’agent d’exécution du tribunal.
• La mise en demeure est une étape obligatoire et stratégique : notifiée dans les formes (huissier, acte adoulaire ou notarié — jamais un simple SMS), elle conditionne la suite et ouvre au locataire la possibilité de purger sa dette.
• Le locataire peut « sauver » son bail en payant : tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise, la régularisation complète des arriérés peut faire échouer la demande d’expulsion. L’objectif de la loi reste le maintien dans le logement de celui qui honore ses obligations.
• La preuve se construit dès le premier jour : bail écrit, quittances, état des lieux, relances datées. Un dossier lacunaire est la première cause de lenteur — et parfois d’échec — des procédures.
• L’indemnité d’occupation compense le maintien sans droit après la fin du bail ; son montant, proche de la valeur locative, est fixé souverainement par le juge, souvent sur la base d’une expertise.

Et sur KAN3REF ?

Bailleur ou locataire, les mêmes textes protègent les deux parties — encore faut-il les connaître. Les fiches pratiques du site, dans la rubrique Nos fiches, détaillent le bail d’habitation, les loyers impayés et les démarches devant le tribunal : à consulter avant la première mise en demeure, pas après.

Sources

• ReaConsult, « Expulsion d’un locataire au Maroc : la procédure de la loi 67-12 étape par étape » — https://reaconsult.ma/tendances-et-conseils-en-immobilier/expulsion-locataire-maroc-procedure-loi-67-12
• Challenge.ma, « Marché de la location : les bailleurs réticents malgré la forte demande » — https://www.challenge.ma/marche-de-la-location-les-bailleurs-reticents-malgre-la-forte-demande-278544/