L'ascenseur en panne faute de charges : quand la copropriété saisit le juge

Cas type anonymisé, recomposé à partir de situations réelles fréquentes dans les résidences marocaines.

La résidence Les Oliviers, à Rabat, compte quarante appartements. Sur le papier, tout y est : un règlement de copropriété, un syndic bénévole élu en assemblée générale, un budget annuel voté. Dans les faits, huit copropriétaires ne paient plus leurs charges depuis des mois. L’ascenseur tombe en panne, le gardien n’est plus payé qu’un mois sur deux, et les copropriétaires « bons payeurs » refusent de compenser indéfiniment pour les autres. La résidence découvre alors ce que prévoit la loi 18-00, le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’histoire

Tout commence par des relances amiables : un mot dans la boîte aux lettres, un appel, un rappel lors de l’assemblée générale. Certains débiteurs régularisent une partie ; le plus important d’entre eux — propriétaire de deux appartements donnés en location — oppose un silence complet, tout en continuant d’encaisser ses loyers.

Le syndic, conseillé par un avocat, change de méthode. Il fait d’abord constater les sommes dues, appels de fonds et procès-verbaux d’assemblée à l’appui : en copropriété, tout est affaire de documents. Puis il saisit le président du tribunal de première instance pour obtenir une ordonnance d’injonction de payer contre le copropriétaire défaillant. La réforme de la loi 18-00 opérée en 2016 a précisément créé ce mécanisme rapide : lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas des charges décidées par le syndicat dans le délai fixé, le président du tribunal prononce une injonction de payer dans un délai qui ne peut dépasser trois mois.

L’ordonnance est signifiée au débiteur. Celui-ci tente de contester le montant en soutenant que sa quote-part serait mal calculée — un litige que la loi permet effectivement de porter devant le tribunal pour demander la révision d’une participation supérieure à la quote-part réelle. Mais ses tantièmes, vérifiés, sont exacts. Sous la menace d’une saisie, il finit par régler l’essentiel de l’arriéré et accepte un échéancier pour le solde.

Le président de l’assemblée rappelle aussi un levier souvent ignoré : lors de la vente d’un lot, la pratique notariale exige une attestation du syndic sur la situation du vendeur au regard des charges — le « quitus ». Un copropriétaire débiteur qui voudrait vendre sans régulariser se heurte donc, tôt ou tard, à sa propre dette.

La résidence, elle, tire les leçons de l’épisode : comptes présentés chaque année en assemblée, appels de fonds réguliers, et procédure engagée dès le deuxième impayé plutôt qu’après deux ans de silence. L’ascenseur, finalement réparé, aura coûté moins cher que le contentieux évité de justesse.

Ce que ça enseigne sur le droit

• Payer ses charges est une obligation légale, pas une contribution volontaire : chaque copropriétaire doit participer aux charges de conservation, d’entretien et de gestion des parties communes, à hauteur de sa quote-part (article 36 de la loi 18-00).
• L’injonction de payer est l’arme rapide du syndicat : depuis la loi 106-12 de 2016, le président du tribunal de première instance peut ordonner au copropriétaire défaillant de payer dans un délai maximal de trois mois (article 36 bis).
• Syndic et syndicat ne sont pas la même chose : le syndicat — l’ensemble des copropriétaires — décide en assemblée générale ; le syndic exécute, tient la comptabilité, conserve les archives et peut agir en justice pour recouvrer les charges.
• Une quote-part contestable, mais devant le juge : le copropriétaire qui estime sa participation supérieure à sa quote-part peut en demander la révision au tribunal — ce n’est pas une raison pour cesser de payer de sa propre initiative.
• Les impayés ont une date de péremption : les charges impayées se prescrivent. Un syndic qui laisse dormir les arriérés fait perdre de l’argent à toute la résidence — d’où l’importance d’assemblées annuelles et d’un suivi rigoureux.

Et sur KAN3REF ?

Ascenseur, gardien, étanchéité : la copropriété est le premier « droit du quotidien » des citadins. Les fiches pratiques du site, dans la rubrique Nos fiches, expliquent le rôle du syndic, les assemblées générales et le recouvrement des charges, pour que les conflits se règlent en réunion plutôt qu’au tribunal.

Sources

• Loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi n° 106-12 (texte intégral) — https://www.monsyndicapp.ma/documents/Loi_18_00_Maroc.PDF
• Syndic Platform, « Loi 18-00 sur la copropriété au Maroc : le guide clair » — https://syndic-platform.ma/guides/loi-18-00-copropriete-maroc/