Bab Darna : ils ont vendu douze résidences qui n'existaient pas

Des brochures élégantes, des maquettes en agence, des spots publicitaires — et derrière, du vent. L’affaire Bab Darna est considérée comme l’une des plus vastes escroqueries immobilières qu’ait connues le Maroc : plus d’un millier de familles ont versé des avances pour des appartements dont les terrains, parfois, n’appartenaient même pas au promoteur.

L’histoire

Pendant environ deux ans, le groupe Bab Darna commercialise une douzaine de projets immobiliers autour de Casablanca — Bouskoura, Dar Bouazza, Tamaris, Ben Slimane, Mohammedia, Berrechid… Les clients réservent, paient des avances, signent des documents chez un notaire. Certains versent des sommes considérables : selon la presse, le versement le plus élevé d’un seul client dépassait les deux millions de dirhams.

Le château de cartes s’effondre en 2019. Les chantiers n’avancent pas, les terrains ne sont pas au nom du groupe, et une partie des projets s’avère tout simplement fictive. Le préjudice total est estimé à quelque 400 millions de dirhams, pour environ 1 200 victimes, au Maroc comme parmi les Marocains résidant à l’étranger — près d’un cinquième des clients, selon la presse.

L’enquête débouche sur l’arrestation du PDG, Mohamed El Ouardi, et de plusieurs de ses cadres : directeur général, directeur commercial, directeur technique, comptable… ainsi que le notaire qui intervenait dans les opérations. Les enquêteurs décrivent un montage de sociétés écrans — plus d’une trentaine, selon l’avocat des parties civiles — destiné à brouiller la trace de l’argent.

En janvier 2023, la chambre criminelle chargée des crimes financiers près la cour d’appel de Casablanca rend son verdict. Mohamed El Ouardi est condamné à 15 ans de prison ferme, notamment pour participation à la falsification de documents officiels, escroquerie et émission de chèques sans provision. Le notaire écope de 12 ans, l’adjoint en charge des ventes de 8 ans, et sept autres accusés de peines allant de 4 à 12 ans.

Bab Darna ne vendait pas qu’aux particuliers. Le scandale a aussi éclaboussé les professionnels : dès 2018, le salon immobilier SMAP Immo avait porté plainte contre la société pour escroquerie, après l’avoir accueillie dans ses éditions de Paris et de Bruxelles — là même où de nombreux MRE ont signé. Lors de l’arrestation du PDG, en novembre 2019, la presse rapporte que des victimes s’étaient rendues à son domicile du quartier Aïn Diab pour exiger leurs remboursements ; un chèque sans provision de 80 000 dirhams aurait précipité sa chute.

Pour les victimes, le procès pénal n’est qu’une partie du chemin : reste la question, toujours ouverte, de la récupération des sommes versées. Leurs avocats décrivent un écheveau de plus de trente sociétés écrans imbriquées les unes dans les autres, qui rend le recensement des biens saisissables long et incertain.

Ce que ça enseigne sur le droit

• Vérifier le titre foncier avant tout versement : un projet sérieux repose sur un terrain immatriculé au nom du promoteur. Un certificat de propriété récent, demandé à la conservation foncière, aurait révélé que Bab Darna ne possédait pas les terrains vendus.
• L’escroquerie est un délit pénal : tromper des acheteurs par des manœuvres frauduleuses pour se faire remettre des fonds expose à de lourdes peines de prison, comme le montrent les condamnations prononcées.
• Le notaire n’est pas un bouclier absolu : la présence d’un officier public dans une opération ne garantit pas sa régularité — dans cette affaire, le notaire a lui-même été condamné. La vigilance de l’acheteur reste indispensable.
• Se constituer partie civile : dans un procès pénal, les victimes peuvent demander réparation de leur préjudice devant la même juridiction. Mais condamner n’est pas rembourser : tout dépend des biens saisissables du condamné.
• La vente sur plan est encadrée : la loi sur la VEFA impose un contrat préliminaire, des versements échelonnés selon l’avancement réel des travaux et des garanties. Hors de ce cadre, l’acheteur est sans filet.

Et sur KAN3REF ?

Avant de signer quoi que ce soit, prenez le temps de parcourir les fiches pratiques du site, notamment celles consacrées au logement et à l’achat immobilier, dans la rubrique Nos fiches : vérifier un titre foncier et comprendre la vente sur plan vous prendra une heure — cela peut vous épargner des années de procédure.

Sources

• Perspectives Med, « Le scandale immobilier “Bab Darna” en appel : condamnations à la pelle à Casablanca » (14/01/2023) — https://perspectivesmed.com/le-scandale-immobilier-bab-darna-en-appel-condamnations-a-la-pelle-a-casablanca/
• Bled.news, « Escroquerie immobilière : 5 personnes arrêtées dans l’affaire Bab Darna » — https://bled.news/escroquerie-immobiliere-5-personnes-arretees-dans-laffaire-bab-darna/