الإصلاحات : شكون كايخلص، الكّاري ولا مول الدار ؟

المجال : السكنى — من إعداد فريق كنعرف

1. المشكل

في أكادير، الشاس ديال الما كايسيل، واحد الروبيني كايقطر وواحد الزاجة مشققة. مول الدار ديال نور صرح : « كلشي اللي داخل الشقة على حسابك. » واش خاصها بالصح تتحمل كلشي؟

في فاس، العكس : واحد القناة مدفونة تفرقعات وغرّقات الحمام ديال يوسف. مول الدار رفض يخلص : « نتا هو اللي كاتستعمل الحمام. » التسرب من السطح، شوفو سالات حياتو : مع كل عطب، كاترجع نفس المناقشة.

ومع ذلك، التوزيع ما متروكش لحسن نية كل واحد. القانون 67-12 والقواعد العامة ديال الكراء كايحطو مبدأ بسيط : مول الدار كايضمن دار صالحة للسكنى وكايتحمل الهيكل ديالها ؛ الكّاري كايعتني بداكشي اللي كايستعملو كل نهار. هاد الفيشة غادي تفصل الحدود، بلاصة ببلاصة.

2. شنو كايقول القانون

واجب مول الدار : يسلم ويحافظ على دار صالحة للسكنى. المكري خاصو يسلم دار لائقة، مطابقة للاستعمال المنصوص عليه في العقد، ويحافظ عليها في حالة مزيانة في كامل مدة الكراء. كايضمن للكّاري ضد العيوب اللي كاتمنع ولا كاتنقص من استعمال الدار، حتى إلا ما كانش عارف بيها. كلشي اللي كايمس الهيكل وقابلية السكنى كايبقى عليه.

على حساب مول الدار : الأشغال الكبيرة والتقادم. في الأصل، كايكونو على حساب المكري :

• السطح، منع تسرب الما، الحيوط الحاملة، الأرضيات وهيكل البناية ؛
• القنوات الرئيسية، أعمدة الما والتصريف، الشبكة المدفونة ؛
• التجهيزات اللي العطب ديالها جاي من القدم ولا من عيب أصلي : شوفو متقادم، تجهيز كهربائي ماشي مطابق ولا خطير ؛
• الإصلاحات اللي ولات ضرورية بسبب عيب في البناء ولا القوة القاهرة ؛
• التجهيزات الكبيرة المسلمة مع الدار ملي كاطيح بسبب الاستهلاك العادي، ماشي بسبب سوء الاستعمال.

القناة المدفونة ديال يوسف إذن على مول الدار : التفرقيع ديالها ما جايش من الاستعمال اليومي.

على حساب الكّاري : إصلاحات الكراء والصيانة العادية. الكّاري خاصو يستعمل الدار كأب عائلة مزيان، يعتني بيها ويتحمل الإصلاحات الصغيرة اللي الاستعمال العادي كايخليها ضرورية، اللي كاتسمى إصلاحات الكراء :

• الروبينيات : الجوانات، الكلابيات، فلوطور الشاس، رأس الدوش ؛
• القفولة، السوارت، تشحيم المفصلات والميكانيزمات، إصلاحات صغيرة ديال البيبان والسراجم ؛
• الزاج والمرايات اللي تهرسو بسباب الكّاري ولا الناس ديال دارو ؛
• صيانة الأجهزة المسلمة : إزالة الكالكير العادية، قطع صغيرة ديال الاستهلاك، فيلترات الكليماتيزور ؛
• الصباغة والتغطيات اللي تدهورات باستعمال الكّاري، ثقوب الشوفيات، الحفاظ على الأرضية والصحيات والمطبخ في حالة مزيانة.

الشاس والروبيني ديال نور إذن من إصلاحات الكراء — ولكن ماشي الزاجة إلا تشققات بسبب هيكل مشوه ولا بسبب التقادم، وعمرو ما كان « كلشي اللي داخل الشقة » بلا تمييز.

المعيار اللي كايحسم : أصل العطب. العطب جاي من القدم، من الاستهلاك العادي ولا من عيب في الدار؟ مول الدار. من الاستعمال اليومي ولا من نقص الصيانة؟ الكّاري. من حدث خارجي (عاصفة، ضرر الما من عند الجار)؟ في الأصل مول الدار ولا التأمين المعني. التقادم — الاستهلاك بمجرد مرور الوقت — عمرو ما يقدر يتفاكتورا على الكّاري، لا في مدة الكراء، ولا باقتطاع من الضمانة.

العقد يقدر يوضح، ما يقدرش يقلب كلشي. واحد البند اللي غادي يحط كلشي على الكّاري، الأشغال الكبيرة والتقادم داخلين، كايتعارض مع الالتزامات الأساسية ديال المكري : خليه يتعاين في حالة النزاع.

3. الخطوات بالترتيب

1. علّم بالمشكل بالكتابة، في الحين. وصف الخلل لمول الدار بطريقة كاتخلي أثر (رسالة، ميساج محفوظ، إيميل)، مع تصاور مؤرخة. إعلام مكتوب وقديم كايسوى الذهب إلا تفاقم الخلل.
2. حدد الصنف قبل ما تخلص. أشغال كبيرة، تقادم، عيب مخفي : مول الدار. صيانة عادية، إصلاح كراء : الكّاري. في حالة الشك على الأصل، دير تشخيص مكتوب من عند بلومبي ولا كهربائي : السبب المعاين كايحسم المناقشة في الغالب.
3. إلا كان على مول الدار يخلص، علّمو بالطرق القانونية وخلي ليه الأجل المنصوص عليه في القانون. القانون 67-12 (المادة 10) كاينص على أنه إلا المكري، من بعد ما تعلّم بالطرق القانونية، ما دارش الإصلاحات اللي عليه في أجل شهر واحد، الكّاري يقدر يطلب من المحكمة الابتدائية أمر كايحدد مبلغ الإصلاحات الضرورية، وكايأذن ليه يديرها ويقتطع المبلغ من الكراء. خلي نسخة من كلشي.
4. الاستعجال : أمّن اللول، ووثق من بعد. تسرب كبير، خطر كهربائي : قطع الما ولا الضو، خلي حرفي يتدخل غير للإصلاح المستعجل، حتافظ بالفاتورة والتصاور، وعلّم مول الدار بالكتابة.
5. إلا كان عليك تخلص، دير إصلاح الكراء بالزربة. واحد التسرب صغير متجاهل كايولي ضرر الما — اللي تقدر تولي مسؤول عليه. حتافظ بالفواتير : هي كاتثبت الصيانة ديالك في الخروج.
6. ما تحبسش أبدا الكراء من راسك. تحبس الكراء باش « تجبر » إصلاح كايحطك نتا في الغلط، حتى إلا كان مول الدار غالط في الإصلاح. الالتزامين كايتسويو كل واحد بوحدو.
7. في حالة الرفض المستمر ديال مول الدار : إنذار رسمي (mise en demeure)، ومن بعد اللجوء للمحكمة الابتدائية ديال بلاصة الدار، مع العقد، الإعلامات المكتوبة، التشخيصات والدوڤي. بالنسبة لخلل كايخلي الدار ما صالحاش للسكنى، طلب النصيحة قبل أي مغادرة متسرعة للبلاصة.

4. الأخطاء اللي خاصك تحذر منها

• تخلص كلشي بلا ما تناقش « باش يكون السلام ». كاتخلق سابقة : مول الدار غادي يعتبر باللي الأشغال الكبيرة ولات على حسابك. صنف كل مصروف وطالب بالكتابة بداكشي اللي على المكري.
• تعلم بالخلل غير شفويا. بلا كتابة مؤرخة، مول الدار يقدر يدعي باللي عمرو ما تعلم — ولا باللي التدهور جاي من عندك.
• تخلي إصلاح كراء يتجرجر. واحد الجوان بثمن قليل متجاهل لشهور يقدر يتسبب في ضرر الما بآلاف الدراهم، على حسابك.
• تدير أشغال كبيرة بلا اتفاق مكتوب من مول الدار. تحويل، تبديل تجهيز، تجديد : بلا إذن مكتوب كايحدد شكون كايخلص ومصير الأشغال في الخروج، كاتخاطر ما تسترجع أبدا فلوسك.
• تخلط بين التقادم والتدهور في الخروج. صباغة بهاتت من بعد خمس سنين ديال سكنى عادية هي تقادم (مول الدار) ؛ حيط مخدوش ولا محروق هو تدهور (الكّاري). محضر المعاينة (état des lieux) ديال الدخول، مع التصاور، هو الحجة ديالك.
• تقبل بند « جميع الإصلاحات على الكّاري » بعينيك مغمضة. قرا العقد قبل ما توقع وخلي البنود اللي كاتنقل ليك الأشغال الكبيرة والهيكل تتحيد ولا تتوضح.

5. المصادر

• القانون رقم 67-12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني
• ظهير الالتزامات والعقود (القواعد العامة ديال الكراء : التسليم، الصيانة، الإصلاحات)
• محضر المعاينة (état des lieux) ديال الدخول والخروج (شوف الفيشة « الضمانة (ديال الكراء) : المبلغ والاسترجاع »)
• المحاكم الابتدائية (نزاعات الكراء)

⚠️ هاد الفيشة معلومة عامة، ماشي استشارة ديال محامي.

— فريق كنعرف — KAN3REF