خلصات 80 000 درهم مقابل وصل: فخ الشراء على التصميم بلا عقد

حالة نموذجية بلا أسماء حقيقية، معاودة التركيب من حالات حقيقية متكررة عند المشترين على التصميم.

سلمى، 34 عام، إطار في الدار البيضاء، كاتزور مكتب البيع ديال إقامة «راقية» في طور البناء. البائع مستعجل: «بقاو غير جوج وحدات بهاد الثمن». خلصات 80 000 درهم باش «تحجز» الشقة ديالها ورجعات غير بوصل بسيط. الباقي، قالو ليها، غادي يتطلب على حساب تقدم الأشغال. ثمنطاشر شهر من بعد، الورش واقف، مكتب البيع تسد، وسلمى اكتشفات أنها ما وقعات… حتى عقد. واش شرات شي حاجة أصلاً؟

القصة

جواب القانونيين ماشي مريح: قانونياً، سلمى ما شراتش شقة. دارت دفعة خارج أي إطار قانوني — وهادي في نفس الوقت غلطتها وفرصتها.

بيع العقار في طور الإنجاز (VEFA)، المنظم بالمواد 618-1 وما بعدها من ظهير الالتزامات والعقود، كيف تصلح بالقانون 107-12، كايتبع مسار مضبوط: عقد حجز محتمل (ولا تخصيص)، من بعد عقد ابتدائي إجباري، من بعد العقد النهائي، اللي ما يمكنش يدوز حتى يتخاد رخصة السكن وتتوجد الرسوم العقارية. حتى مبلغ ما يمكن يتطلب قبل توقيع العقد المقابل: أي دفعة تدفعات قبل كاتضرب بـالبطلان، والعقد اللي تبرم مخالف لهاد القواعد هو نيت باطل.

بمرافقة محامي، سلمى وجهات للمنعش إنذار باش يرجع الفلوس. عندها حتى مميزات ما كانتش عارفاها: القانون كايحدد الدفعات على حساب التقدم الحقيقي للأشغال، كايمنع أي بيع على التصميم قبل ما تتخاد رخصة البناء، وكاينص على تعويضات من 15 حتى لـ20 % من المبالغ المدفوعة في حالة الفسخ — 20 % لفائدة المشتري ملي الفسخ راجع لتجاوز أجل التسليم من البائع، اللي ما عندو غير أجل إضافي أقصى ديال ستة أشهر، بشرط يعلم المشتري.

قدام تهديد شكاية ودعوى بطلان، المنعش — اللي باقي كايقلب على تمويلات — قبل بروتوكول تسديد مقسط، مع اعتراف بدين. مشترين آخرين من نفس البرنامج، هما، كانو وقعو عقود في الشكل الصحيح: قدرو يطالبو بالضمانة المنصوص عليها في القانون، وبالنسبة للي دفعاتهم فاتت نصف الثمن، يديرو تقييد احتياطي كايحمي الحقوق ديالهم على الرسم العقاري. سلمى، هي، غادي تحتافظ بالخصوص بهادشي: الوصل اللي عطاوها ما كان كايسوى والو، غير إثبات الدفعة ديالها — لحسن الحظ محفوظ.

شنو كنتعلمو على القانون

• حتى فلوس قبل العقد: في البيع على التصميم، الدفعة الأولى كاتفترض عقد حجز ولا عقد ابتدائي مكتوب، محرر في الأشكال المنصوص عليها في القانون 107-12. الخلاص مقابل وصل بسيط، هو الخروج من الإطار الحامي.
• العقد الابتدائي إجباري وخاصو يحتوي على بيانات أساسية: وصف العقار، الثمن — بما فيه الثمن النهائي للمتر المربع — وأجل التسليم. بلا رخصة بناء، حتى بيع على التصميم ما يمكن يتبرم.
• الدفعات كاتتبع الورش، ماشي العكس: القانون كايحدد أجزاء الثمن المستحقة على حساب حالة تقدم الأشغال. منعش كايطالب بزاف، بكري بزاف، كايبين بنفسو المشكل.
• التقييد الاحتياطي كايحمي المشتري المتقدم: ملي الدفعات كاتفوت 50 % من الثمن، المشتري يقدر يقيد الحقوق ديالو في المحافظة العقارية — أمان ثمين إلا المنعش عجز ولا باع جوج مرات.
• التأخير كايتخلص: في حالة تجاوز أجل التسليم، المشتري يقدر يفسخ ويطالب بتعويضات تقدر توصل لـ20 % من المبالغ المدفوعة، بلا ضرر لباقي الطعون.

وشنو عندنا في كنعرف؟

الشراء على التصميم كايموّل أحلام المشترين وورشات المنعشين: الرهان كلو هو البقاء في إطار القانون. الفيشات التطبيقية ديال الموقع، في ركن الفيشات ديالنا، كاتفصل مراحل شراء عقاري آمن، من الرسم العقاري حتى عقد البيع على التصميم.

المصادر

• لا في إيكو (عبر مغرس)، عمود قانوني ديال جمال معتوق، «كانشري عقار في طور الإنجاز» (28/06/2019)
• ساروتي، «الشراء على التصميم في المغرب»