الرياض اللي ما قدرش يتقسم: ملي القاضي كايأمر بالبيع بالمزاد

حالة نموذجية بلا أسماء ومعاودة التركيب من حالات حقيقية: الأسماء والمدينة تبدلات؛ المسطرة الموصوفة هي ديال، المتكررة بزاف، القسمة القضائية لملك ما كايتقسمش.

في قلب المدينة القديمة بمراكش، رياض الحاجة زينب كان كايسوى، حسب الجيران، «ثروة». بالنسبة لوليداتها الربعة، كان كايسوى خاصة ذكريات: الصالة فين كانوا كايشربو أتاي، والسطح ديال ليالي الصيف. عند وفاة ماماهم، الذكريات ولات معادلة مستحيلة: كيفاش نقسمو على ربعة ملك ما كايتقسمش؟

القصة

من الورثة الربعة، جوج عايشين في الخارج وباغين يبيعو. أخت، اللي رافقات ماماها حتى للنهاية، باغية تخلي الرياض في العائلة. الرابع، تاجر، اقترح يشري حصص الآخرين — ولكن بـ«الثمن ديالو»، أقل بزاف من اللي كاتعرضو وكالات الحي لملوك مشابهة.

العقبة الأولى: القيمة. العائلة دارت تقدير أول من طرف مهندس خبير: الرياض تقدر بمبلغ اعتبرو خوهم التاجر «خيالي». هو طلب خبرة ثانية، اللي خلصات لـ30 % أقل. كل طرف كايهز «الرقم ديالو». التفاوض الودي مات.

العقبة الثانية: طبيعة الملك. أرض تقدر أحياناً تتقسم لحصص؛ دار ولا رياض، لا. الممارسون ديال الإرث العقاري كايذكرو: الملكية المشاعة كاتتطلب اتفاق الجميع لأي عملية، والتقسيم المادي للملوك غالباً مستحيل ولا عبثي. باقية الطريق اللي كاينص عليها القانون بالضبط لهاد الحالات: القسمة القضائية.

الأخت اللي باغية تخرج من الشياع رفعت دعوى ضد خوتها قدام المحكمة. المسطرة دارت مجراها: القاضي ثبت استحالة قسمة عينية عادلة وأمر بـخبرة قضائية — هاد المرة وحيدة، حضورية، من طرف خبير محلف عينتو المحكمة، والخلاصات ديالو كاتفرض نفسها كقاعدة للخدمة. من بعد، حيت الملك ما كايتقسمش، المحكمة أمرات بـالمزايدة: البيع بالمزاد العلني للرياض، بثمن افتتاحي مبني على الخبرة.

نهار البيع، مستثمر من المدينة القديمة ربح الرياض… بثمن أعلى من الثمن الافتتاحي، ولكن أقل من آمال الورثة الجوج المستعجلين للبيع. محصول البيع، من بعد تسديد المصاريف، تقسم بين الورثة الربعة حسب حصصهم في الإرث. الأخت اللي كانت باغية تحافظ على دار العائلة مرّة؛ خوها التاجر، اللي كان يقدر يشريها في إطار ودي بثمن عادل، نادم حتى هو على النتيجة. كلهم «ربحو» حصتهم. كلهم خسرو الرياض — وشوية علاقات في الطريق.

هاد النهاية ماشي نادرة بتاتاً. ملي القسمة القضائية ضرورية — خلاف بين الورثة، ولا وجود وارث ما يقدرش يدافع بوحدو على حقوقو، كيما قاصر — القانون المغربي كاينص بأن القاضي يقرر: قسمة عينية ملي تكون ممكنة وعادلة، مزايدة ملي ما تكونش. ولكن المزايدة عندها ثمن: آجال، مصاريف، ونتيجة مالية غالباً أقل مزيانة من بيع متفاوض عليه، حيت المزادات على ملك عائلي كاتدوز في سوق ضيق وتحت ضغط التقويم القضائي.

شنو كنتعلمو على القانون

• القسمة مبدئياً قضائية في حالة الخلاف: إلا ما اتفقوش الورثة — ولا إلا كان شي واحد منهم قاصر ولا عاجز — القسمة الودية ما كاتكفيش؛ القاضي كايأمر إما بالقسمة العينية، إما بالمزايدة (البيع بالمزاد) للملك اللي ما كايتقسمش.
• الخبرة القضائية كاتحسم حروب الأرقام: ملي كل وارث كايجي بتقديرو الخاص، المحكمة كاتعين خبير محلف؛ التقييم الحضوري ديالو كايخدم كقاعدة للثمن الافتتاحي وحساب الحصص.
• ملك ما كايتقسمش كايسالي تقريباً دائماً مباع: دار، رياض، شقة صغيرة ما يقدروش يتقسمو مادياً بين بزاف ورثة. بلا اتفاق على شراء الحصص، المزايدة هي النتيجة المنصوص عليها في القانون.
• اتفاق الشياع يقدر يشري الوقت — ماشي الأبدية: الورثة المشتركون يقدرو يتفقو على تأجيل القسمة لمدة محددة (المادة 979 من قانون الالتزامات والعقود)، مثلاً الوقت اللي يكمل فيه ولد دراستو في الدار. من بعد هاد الأجل، كل واحد كايرجع ليه حقو يطلب القسمة.
• بيع حصتك ممكن، حتى لوارث مشترك: قبل ما نوصلو للمزادات، وارث يقدر يتنازل على حصتو المشاعة — غالباً هي باب الخروج الأذكى مالياً.

وشنو عندنا في كنعرف؟

القسمة العينية، المزايدة، الخبرة، اتفاق الشياع: ورا هاد المصطلحات التقنية كايتلعب مصير بزاف ديال أملاك العائلات. القواعد اللي كاتحدد حصة كل واحد والإجراءات اللي كاتقود من الشياع للقسمة الفعلية مفصلة في الفيشة ديالنا قسمة الإرث: شكون كايورث شنو؟. قبل ما نوصلو للمزادات، البديل الأكثر تكراراً هو شراء الحصص ولا بيع منظم بين الورثة: الفيشة ديالنا شراء شقة: المراحل بلا فخ كاتفصل شنو كاتتطلبو معاملة عقارية في المغرب — الرسم العقاري، الوثيقة عند الموثق، حقوق التسجيل. وفاعلو المسطرة — الموثق، المفوض القضائي، المحكمة الابتدائية — مقدمين في المعجم القانوني ديالنا.

المصادر

• المسطرة القانونية لهاد العقد — دروس قانون (droitenfrancais.com)
• الإرث العقاري في المغرب ودور المهندس الخبير — إليبس ويد