المصعد خاسر بسباب الواجبات: ملي الملكية المشتركة كاتلجأ للقاضي

حالة نموذجية بلا أسماء، معاودة التركيب من حالات حقيقية متكررة في الإقامات المغربية.

إقامة الزيتون، في الرباط، فيها أربعين شقة. على الورق، كلشي موجود: قانون الملكية المشتركة، وكيل اتحاد ملاك متطوع منتخب في جمع عام، وميزانية سنوية مصوت عليها. في الواقع، ثمانية ملاك ما بقاوش كايخلصوا الواجبات ديالهم من شهور. المصعد كايخسر، الحارس ما بقاش كايتخلص إلا شهر من كل جوج، والملاك «المخلصين المزيانين» رفضوا يعوضوا بلا نهاية على الآخرين. الإقامة كاتكتشف إذن شنو كاينص عليه القانون 18-00، نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية.

القصة

كلشي بدا بتذكيرات ودية: كلمة في صندوق الرسائل، مكالمة، تذكير خلال الجمع العام. بعض المدينين سواو جزء؛ أكبرهم — مول جوج شقق معطيين للكراء — عارض بصمت كامل، وخا باقي كايقبض الكراء ديالو.

وكيل الاتحاد، بمشورة محامي، بدل الطريقة. بدا أولا بإثبات المبالغ المستحقة، بنداءات الأموال ومحاضر الجمع العام كحجج: في الملكية المشتركة، كلشي مسألة وثائق. من بعد لجأ لرئيس المحكمة الابتدائية باش يحصل على أمر قضائي بالأداء ضد المالك المتخلف. إصلاح القانون 18-00 اللي تدار في 2016 خلق بالضبط هاد الآلية السريعة: ملي مالك ما كايخلصش الواجبات اللي قررها الاتحاد في الأجل المحدد، رئيس المحكمة كاينطق بأمر بالأداء في أجل ما يقدرش يتجاوز ثلاثة شهور.

الأمر تبلغ للمدين. هو حاول يعترض على المبلغ بدعوى أن الحصة ديالو محسوبة غلط — نزاع القانون كايسمح بيه فعلا قدام المحكمة باش تطلب مراجعة مشاركة أكبر من الحصة الحقيقية. ولكن الأنصبة ديالو، من بعد التحقق، كانت دقيقة. تحت تهديد الحجز، سالى بتسوية الجزء الأكبر من المتأخرات وقبل جدول زمني للباقي.

رئيس الجمع ذكر حتى برافعة غالبا ما كاتتنسى: عند بيع حصة، الممارسة التوثيقية كاتطلب شهادة من وكيل الاتحاد على وضعية البائع تجاه الواجبات — «المخالصة». مالك مدين بغا يبيع بلا ما يسوي كايصطدم إذن، عاجلا أم آجلا، بالدين ديالو نيت.

الإقامة، من جهتها، استخلصات دروس الحادثة: حسابات كاتتقدم كل عام في الجمع، نداءات أموال منتظمة، وإجراء كايبدا من ثاني عدم أداء عوض من بعد عامين ديال الصمت. المصعد، اللي تصاوب في الأخير، كلف أقل من النزاع اللي تجنبوه في آخر لحظة.

شنو كنتعلمو على القانون

• تخلص الواجبات ديالك واجب قانوني، ماشي مساهمة تطوعية: كل مالك مشترك خاصو يشارك في واجبات الحفاظ والصيانة وتدبير الأجزاء المشتركة، بقدر الحصة ديالو (الفصل 36 من القانون 18-00).
• الأمر بالأداء هو السلاح السريع ديال الاتحاد: من قانون 106-12 ديال 2016، رئيس المحكمة الابتدائية يقدر يأمر المالك المتخلف يخلص في أجل أقصاه ثلاثة شهور (الفصل 36 مكرر).
• وكيل الاتحاد واتحاد الملاك ماشي نفس الحاجة: الاتحاد — مجموع الملاك المشتركين — كايقرر في الجمع العام؛ ووكيل الاتحاد كاينفذ، كايمسك المحاسبة، كايحتافظ بالأرشيف ويقدر يلجأ للعدالة باش يستخلص الواجبات.
• حصة قابلة للاعتراض، ولكن قدام القاضي: المالك المشترك اللي كايعتبر المشاركة ديالو أكبر من الحصة ديالو يقدر يطلب مراجعتها من المحكمة — ماشي سبب باش يوقف التخليص من تلقاء نفسو.
• غير المؤداة عندها تاريخ انتهاء: الواجبات غير المؤداة كاتتقادم. وكيل اتحاد كايخلي المتأخرات ناعسة كايضيع فلوس على الإقامة كاملة — من هنا أهمية الجموع السنوية والمتابعة الدقيقة.

وشنو عندنا في كنعرف؟

المصعد، الحارس، العزل المائي: الملكية المشتركة هي أول «قانون الحياة اليومية» ديال سكان المدن. الفيشات التطبيقية ديال الموقع، في قسم الفيشات ديالنا، كاتشرح دور وكيل الاتحاد والجموع العامة واستخلاص الواجبات، باش النزاعات تتسوى في الاجتماع عوض في المحكمة.

المصادر

• القانون رقم 18-00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، المعدل بالقانون رقم 106-12 (النص الكامل)
• سينديك بلاتفورم، «القانون 18-00 على الملكية المشتركة في المغرب: الدليل الواضح»