الرسم العقاري : تحقق منو قبل ما تشري

المجال : العقار والسكنى — من إعداد فريق كنعرف

1. المشكل

عمر وسلمى لقاو الدار اللي كايقلبو عليها في أكادير : الثمن مناسب، الحي هادئ، والبائع مستعجل ولكن كايبان مزيان. باش يطمنهم، البائع وراهم نسخة من الرسم العقاري ديالو — ورقة نقية، بسميتو، وما باين فيها حتى شي تقل. طلب منهم غير شي تسبيق « باش يحبس الدار »، هاد السيمانة، قبل ما يجيو مشترين آخرين.

المشكل ؟ النسخة قديمة، ديال شحال من عام. من ديك الوقت، البائع يقدر يكون رهن الدار، ولا تعرض لحجز، ولا باع شي طرف لشي واحد آخر — حتى حاجة من هادشي ما كاتبانش في الورقة القديمة ديالو، ولكن كلشي مكتوب في الرسم العقاري اللي عند المحافظة العقارية، وهو بوحدو اللي عندو الحجة.

التحقق من الرسم العقاري ما كاياخذش بزاف ديال الوقت وما كايكلفش بزاف ديال الفلوس ؛ وعدم التحقق يقدر يكلفك سنين ديال المسطرة. هاد الفيشة غادي تشرح ليك كيفاش تجيب شهادة جديدة وكيفاش تقراها.

2. شنو كايقول القانون

الرسم العقاري هو الحجة الكبيرة ديال الملكية. في المغرب، العقارات المحفظة مسجلة في رسوم عقارية عند المحافظة العقارية (الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية — ANCFCC)، بالنظام اللي جا بيه الظهير العقاري ديال 1913 على تحفيظ العقارات. المالك القانوني ديال شي عقار محفظ، هو الشخص اللي سميتو مسجلة في الرسم. الرسم العقاري نهائي : كايصفي الحقوق القديمة اللي ما مسجلاش — الحق اللي ما كاينش فيه ما يمكنش في الأصل يتعرض بيه عليك، وكلشي اللي مكتوب فيه كايلزمك نتا.

شهادة الملكية هي الخلاصة الجديدة ديال الرسم. كايسلمها المحافظ على الملكية العقارية، ويقدر يطلبها أي واحد، بلا ما يحتاج يبرر علاش بغاها، غير يخلص الحقوق. فيها كاينة هوية المالك ولا الملاك، ووصف العقار (المساحة، المحتوى، الحدود) وخصوصا، مجموع الحقوق والتقال المسجلة في النهار اللي تسلمات فيه. هاد الوثيقة — جديدة، وطلبتيها نتا ولا النوطير ديالك — هي اللي خاصك تقرا قبل أي شراء، ماشي النسخة القديمة اللي جابها البائع أبدا.

الرهن المسجل كايتبع العقار، ماشي البائع. إلا كان العقار مرهون لصالح شي بنكة ولا شي دائن آخر، هاد الرهن كايبقى لاصق في العقار حتى من بعد البيع : الدائن يقدر يتابع حجز العقار وهو في يديك إلا الدين ما تخلصش. العقار المرهون ماشي ما يتباعش، ولكن الدين خاصو يتسد وتتسجل رفع اليد على الرهن في الرسم، على آخر حد في وقت البيع النهائي عند النوطير (الموثّق).

التقييد الاحتياطي علامة إنذار. التقييد الاحتياطي هو تسجيل مؤقت كايبين باللي كاين شي حق في طريق التسوية ولا شي نزاع جاري (مثلا طلب تسجيل متنازع عليه ولا دعوى في المحكمة على العقار). ما كايحبسش البيع ديما، ولكن كايفرض عليك توقف : طالب بتفسير مكتوب والحجة باللي النزاع تحل قبل ما تلتزم.

الحجوزات والتعرضات كايخليو البيع خطير. إلا كانت الشهادة فيها شي حجز ولا شي تعرض، العقار « مجمد » قانونيا : البائع ما يقدرش يتصرف فيه بحرية، والشراء رغم هادشي كايعرضك لإبطال البيع.

بزاف ديال السميات في الرسم = بزاف ديال البائعين واجبين. إلا كان الرسم بسمية بزاف ديال الناس (الشياع، غالبا من بعد شي إرث)، خاصهم كاملين يوافقو على البيع، براسهم ولا بوكالة موثقة. واحد براسو من الشركاء في الشياع ما يقدرش يبيع العقار كامل. تحقق حتى من أهلية البائع : المالك القاصر ولا المحجور عليه ما يقدر يبيع غير بتراخيص خاصة.

إلا العقار ما كانش محفظ، كلشي كايتبدل. بعض العقارات (اللي كايتسماو الملك) ما عندهومش رسم عقاري : ما كايناش شهادة ملكية في هاد الحالة. الملكية كاتثبت بسلسلة ديال العقود، غالبا عند العدول، والمخاطر (مطالبات من الغير، حدود ما واضحاش) كاتكون كبر. العقار اللي ماشي محفظ كايحتاج إذن لتدقيقات أقوى.

3. الخطوات بالترتيب

1. جيب المراجع المضبوطة ديال الرسم : رقم الرسم العقاري والمحافظة العقارية اللي تابع ليها العقار (ديال البلاصة اللي فيها العقار). البائع الجدي كايعطيهم بلا صعوبة ؛ الرفض براسو جواب.
2. طلب شهادة ملكية جديدة : في الشباك ديال المحافظة العقارية المعنية، ولا عبر الخدمات الإلكترونية ديال ANCFCC ملي تكون متوفرة لهاد الوثيقة. وّرخ التحقق ديالك : شهادة ديال أيام حسن من شهادة ديال شهور.
3. قرا الشهادة سطر بسطر : هوية المالك (قارنها مع البطاقة الوطنية ديال البائع)، وصف العقار ومساحتو (قارنها مع الواقع اللي زرتي)، من بعد لائحة التسجيلات : الرهون، التقييدات الاحتياطية، الحجوزات، التعرضات، الارتفاقات.
4. تحقق من وضعية البائع : مالك بوحدو ولا في الشياع ؟ الورثة كاملين معروفين ومتفقين ؟ البائع مزوج، قاصر، ولا كايتصرف بوكالة ؟ كل حالة خاصة خاصها تتسوى قبل الوعد بالبيع، ماشي من بعد.
5. قارن مع الميدان : زور العقار، تحقق باللي كايطابق وصف الرسم، سول السانديك (اتحاد الملاك) على وضعية مصاريف الملكية المشتركة، وطلب من البائع رخصة السكنى بالنسبة لشي بناية جديدة.
6. إلا بان شي تقل، طالب برفعو كتابة : رفع اليد على الرهن من بعد ما يتخلص الكريدي، رفع الحجز، تسوية النزاع اللي بينو التقييد الاحتياطي. الوعد بالبيع يقدر يشترط البيع النهائي بهاد الرفوعات — مع رجوع التسبيق إلا ما وقعوش.
7. ما تخلص التسبيق غير من بعد هاد التحقيقات، ويستحسن في يدين النوطير ولا العدول المكلفين بالعقد، ماشي أبدا نقدا مباشرة للبائع.

4. الأخطاء اللي خاصك تحذر منها

• تثيق في نسخة الرسم اللي عطاك البائع : تقدر تكون قديمة، ناقصة ولا مزورة. غير شهادة سلمتها المحافظة العقارية مؤخرا هي اللي عندها الحجة.
• تخلص شي تسبيق قبل التحقق : هادي هي الغلطة الكلاسيكية. التحقق كاياخذ أيام قليلة ؛ التسبيق اللي تخلص على عقار محجوز ولا مرهون يقدر ياخذ سنين باش يرجع.
• تتجاهل شي تقييد احتياطي : « ما كاين والو، راه في طريق التسوية » ماشي حجة. بلا وثيقة الرفع ولا حكم، اعتبر النزاع ما زال حي.
• تشري من عند وريث واحد عقار في الشياع : بيع العقار كامل كايحتاج موافقة جميع الشركاء في الشياع. الموافقة الشفوية ديال « الخوت الآخرين » ما كاتسوى والو.
• تخلط بين الرسم العقاري وشهادة الملكية : الرسم هو السجل الأصلي، محفوظ عند الإدارة ؛ الشهادة هي الخلاصة اللي كايسلمو ليك. الشهادة الجديدة هي اللي خاصك تطالب بيها.
• تخلص عقار ملك بنفس ثمن عقار محفظ : بلا رسم عقاري، الأمان القانوني أقل وإعادة البيع أصعب. خلي شي مهني يتحقق ليك من سلسلة العقود.
• تنسى باللي الشهادة عندها تاريخ : كاتصور الوضعية في النهار اللي تسلمات فيه. إلا العقد النهائي جا من بعد بزاف، عاود طلب شهادة جديدة قبل منو مباشرة.

5. المصادر

• ظهير 12 غشت 1913 على تحفيظ العقارات (الظهير العقاري)، كيفما تبدل وتكمل
• ظهير الالتزامات والعقود (بيع العقارات، الكتابة واجبة)
• الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) — المحافظات العقارية
• النوطيرات والعدول (التحقيقات القبلية والعقود الموثقة)

⚠️ هاد الفيشة معلومة عامة، ماشي استشارة ديال محامي.

— فريق كنعرف — KAN3REF