الفيشة C6 — الضمانة (ديال الكراء) : المبلغ والاسترجاع

المجال : العقار والسكنى — من إعداد فريق كنعرف

1. المشكل

كريم كرا شقة في الرباط لمدة تلت سنين. ملي وقع عقد الكراء، خلص جوج شهور ديال الكراء كضمانة — مبلغ كبير بالنسبة ليه. ديما كان كايخلص الكراء في وقتو، ورجع الشقة في حالة مزيانة. ولكن ملي خرج، مول الدار رفض يرجع ليه الضمانة : قال « كاينين إصلاحات » بلا ما يعطي حتى دوزي ولا فاتورة، وما بقاش كايجاوب على تيليفوناتو. كريم كايتساءل : واش مول الدار عندو الحق يحتافظ بالفلوس؟ في شحال من الوقت خاصو يرجعها؟ وشنو يقدر يدير الكّاري قدام الرفض؟

الضمانة هي المبلغ اللي كايخلصو الكّاري لمول الدار في بداية الكراء باش يضمن خلاص الكراء وصيانة الدار. هي وحدة من أهم مصادر النزاعات بين الموالين والكراية في المغرب. هاد الفيشة غادي تشرح ليك شحال يقدرو يطلبو منك، ووقتاش وكيفاش خاص الضمانة ترجع، وشنو تقدر تدير إلا تحبسات ليك بلا حق.

2. شنو كايقول القانون

عقود الكراء ديال السكنى كاينظمها القانون 67-12. هاد القانون كاينظم العلاقة بين الموالين والكراية ديال المحلات المخصصة للسكنى. الضمانة اللي كايسمح بيها عندها وظيفة مضبوطة : تضمن لمول الدار خلاص الكراء والشارج، وإصلاح الأضرار اللي مسؤول عليها الكّاري.

مبلغ الضمانة : العادة والقاعدة. في العادة، الموالين كايطلبو غالبا ما يعادل شهر ولا جوج ديال الكراء. القانون واضح : المادة 20 من القانون 67-12 كاتحدد الضمانة في جوج شهور ديال الكراء كحد أقصى. مول الدار اللي كايطلب كثر من هاكا راك كايخالف القانون. في جميع الحالات، طلب ديما توصيل مكتوب كايذكر المبلغ بالضبط والتاريخ وموضوع الخلاص — هو الحجة الوحيدة ديالك ملي يوقع النزاع.

الضمانة خاصها ترجع في نهاية الكراء. ملي الكّاري كايخرج وهو مخلص جميع الكراءات وراجع الدار في حالة مزيانة، الضمانة خاصها ترجع ليه. المادة 20 كاتفرض أجل أقصاه شهر واحد من تاريخ تسليم السوارت من طرف الكّاري.

الحبسات خاصها تكون مبررة. مول الدار ما يقدر يحتافظ بالضمانة كاملة ولا جزء منها غير لأسباب مشروعة ومثبتة : الكراءات ولا الشارج اللي ما تخلصوش، الأضرار اللي فايتة الاستهلاك العادي ديال الدار. الحبسات الجزافية (« ديال الصباغة »، « ديال التنظيف ») بلا فاتورة ولا معاينة ماشي مبررات صالحة.

محضر المعاينة (état des lieux)، أحسن حماية ليك. المعاينة الحضورية ديال حالة الدار ملي دخلتي وملي خرجتي هي الوثيقة اللي كاتحسم : بلا محضر ديال الدخول، مول الدار صعيب عليه يثبت شي ضرر ؛ وبلا محضر ديال الخروج، الكّاري صعيب عليه يعترض على شي حبس. القانون 67-12 كايجعل محضر المعاينة إجباري : المادتين 7 و8 كاينصو باللي خاصو يتصايب من الطرفين بجوج ملي كايتوقع العقد. في جميع الحالات، ديرو — مكتوب، مؤرخ وموقع من الطرفين بجوج، مع التصاور.

الاستهلاك العادي ماشي ضرر. دار اللي قدمات بشكل عادي في مدة الكراء (الصباغة اللي بهاتت مع الوقت، الجوانات اللي تقادمات) ما كاتبررش حتى حبس : الاستهلاك العادي على عاتق مول الدار. غير الأضرار الغير عادية اللي مسؤول عليها الكّاري (ثقب في الحيط، جهاز مهرس) هي اللي تقدر تتخصم.

الضمانة ما كاتعوضش الكراء اللخر. الكّاري ما يقدرش يقرر بوحدو « يخلص راسو من الضمانة » وما يخلصش شهر الكراء اللخر : ما دام العقد ساري، الكراء باقي واجب، والضمانة ما كاترجعش حتى من بعد الخروج وتسوية جميع الحسابات. (الاستثناء الوحيد : إلا كان العقد كاينص صراحة على خصم الضمانة من شهور الكراء اللخرة — القانون كايسمح للطرفين يتافقو على هادشي.)

3. الخطوات بالترتيب

1. ملي توقع عقد الكراء : خلص الضمانة بطريقة متتبعة (شيك، تحويل بنكي — تجنب الكاش) وطلب توصيل مكتوب كايحدد المبلغ والتاريخ وعبارة « الضمانة ». تأكد باللي العقد حتى هو كايذكر مبلغ الضمانة.
2. ملي تدخل للدار : دير محضر المعاينة (état des lieux) ديال الدخول مفصل، بحضور الطرفين بجوج، مؤرخ وموقع، مع التصاور. سجل كلشي : حالة الحيوط، الأرضية، التجهيزات، العدادات.
3. في مدة الكراء : حتافظ بجميع حجج الخلاص (توصيلات الكراء، التحويلات). بلغ مول الدار كتابيا بأي خلل ماشي من مسؤوليتك (تسرب الماء، عطل في جهاز قديم) باش ما يتحسبش عليك ملي تخرج.
4. قبل ما تمشي : علم مول الدار بالطريقة اللي منصوص عليها في العقد، رجع الدار في حالة معقولة (التنظيف، الإصلاحات الصغيرة ديال الصيانة)، واتفق معاه على تاريخ محضر المعاينة ديال الخروج.
5. ملي تخرج : دير محضر المعاينة ديال الخروج بنفس الشروط ديال الدخول. قارن بين الوثيقتين : هوما الأساس ديال أي حساب ديال الحبس. رد السوارت مقابل وثيقة مكتوبة (ولا خلي التسليم يتعاين).
6. طلب الاسترجاع كتابيا : صيفط لمول الدار طلب مكتوب باسترجاع الضمانة، فكرو بالمبلغ ورفق محاضر المعاينة. حتافظ بنسخة من أي مراسلة.
7. في حالة الرفض ولا السكوت : صيفط mise en demeure (الإنذار الرسمي) كتابيا (رسالة مضمونة ولا تسليم مقابل توصيل)، وعطي لمول الدار أجل معقول باش يرجع المبلغ ولا يبرر الحبسات ديالو بالفواتير.
8. كحل أخير : توجه للمحكمة الابتدائية ديال بلاصة الدار. خود معاك عقد الكراء، توصيل الضمانة، محاضر المعاينة ديال الدخول والخروج، حجج خلاص الكراء، والـ mise en demeure اللي ما تجاوبش عليها.

4. الأخطاء اللي خاصك تحذر منها

• تخلص الضمانة كاش بلا توصيل : بلا حجة مكتوبة ديال الخلاص، ما غاديش تقدر تطالب بالاسترجاع. طلب ديما التوصيل.
• تدخل للدار بلا محضر معاينة : هادشي بحال كاتعطي لمول الدار شيك على بياض باش يحسب عليك أي ضرر في مدة السكنى ديالك.
• تقبل حبسات ما مبررينش : « ديال الصباغة »، « ديال التنظيف »، « الاستهلاك » اللي تقالو بلا فاتورة ولا معاينة ماشي أسباب صالحة. طلب مبررات محسوبة.
• ما تخلصش الكراء اللخر « حيت كاينة الضمانة » : هادي غلطة ديال الكّاري. مول الدار يقدر يخصم الكراء اللي ما تخلصش من الضمانة — ويطالبك بالباقي إلا ما كفاتش.
• تخلي الوقت يدوز بلا ما تكتب : المتابعات بالتيليفون ما كاتخلي حتى أثر. أي طلب مهم خاصو يكون مكتوب (ميساج محفوظ، رسالة، mise en demeure).
• توقع محضر الخروج اللي ما متافقش عليه : ما توقع حتى وثيقة اللي ما متافقش معاها. كتب التحفظات ديالك على الوثيقة نفسها، ولا رفض التوقيع وخلي الوضعية تتعاين بطريقة أخرى (تصاور مؤرخة، شاهد).
• تخلط بين الاستهلاك العادي والضرر : سول قبل ما تقبل شي حبس. زربية تقادمات من بعد خمس سنين ديال السكنى، هادشي ماشي ضرر.

5. المصادر

• القانون رقم 67-12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني (المادتين 7 و8 : محضر المعاينة ؛ المادة 20 : الضمانة)
• المحاكم الابتدائية (نزاعات الكراء)
• جمعيات حماية المستهلك ومراكز المساعدة القانونية

⚠️ هاد الفيشة معلومة عامة، ماشي استشارة ديال محامي.

— l’équipe KAN3REF — كنعرف