الفيشة C4 — شراء شقة : الخطوات بلا فخ

المجال : العقار والسكنى — من إعداد فريق كنعرف

1. المشكل

ياسمين، عندها 32 عام، كاتجمع الفلوس من ست سنين باش تشري أول شقة ليها في الدار البيضاء. وأخيرا لقات : شقة مشمشة في عمارة جديدة، بثمن باين ليها معقول. البايع كايزرب عليها باش « يمشيو بالزربة » وكايقترح عليها يوقعو غير ورقة بيناتهم، مع تسبيق يتعطى كاش. صاحبة ياسمين عاشت الكابوس العكسي : من بعد ما خلصات، اكتشفات باللي الشقة مرهونة — البنكة ديال البايع كانت تقدر تحجز عليها. دوزات عامين في المسطرة باش ترجع فلوسها.

شراء الشقة هو غالبا أكبر استثمار في الحياة. في المغرب، الملكية العقارية مبنية على نظام مضبوط : الرسم العقاري، العقد الرسمي، التسجيل الضريبي. إلا تخطيتي شي خطوة، راك كاتخاطر تخلص على دار اللي ما كاتملكهاش بالصح. هاد الفيشة غادي تشرح ليك السلسلة كاملة، بالترتيب، مع التحققات اللي كاتحمي المشتري.

2. شنو كايقول القانون

الملكية كاتتثبت بالرسم العقاري. في المغرب، العقار المحفظ كايتقيّد في رسم عقاري عند المحافظة العقارية (الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية). المالك القانوني هو اللي سميتو مكتوبة في هاد الرسم. أي حاجة أخرى — الوعود، التوصيلات، الوراق الخاصة — ما كاتسوى والو قدام رسم عقاري باسم شخص آخر.

بيع العقار خاصو عقد رسمي. ظهير الالتزامات والعقود كايفرض الكتابة في بيع العقارات، وبالنسبة للعقارات المحفظة، تقييد النقل في المحافظة العقارية كايتطلب في الممارسة عقد رسمي عند النوطير ولا عند العدول. الورقة البسيطة بين الخواص ما كاتأمنش نقل الملكية وما كاتسمحش بتقييدو في الرسم العقاري.

التسجيل الضريبي إجباري. من بعد توقيع عقد البيع، خاصو يتسجل عند المديرية العامة للضرائب، مع خلاص رسوم التسجيل. النسبة العادية هي 6% من ثمن البيع (المدونة العامة للضرائب)، وكاينين نسب مخفضة في بعض الحالات (مثلا 3% للسكن الاجتماعي والسكن ذي القيمة العقارية المنخفضة). ورد البال : من فاتح يوليوز 2026، كاين رسم إضافي ديال 2% ملي الثمن (اللي فايت 300.000 درهم) يتخلص كاش ولا بوسيلة ما يمكنش تتبعها وما مذكورةش في العقد — الخلاص كاش ولى كايكلف غالي.

المشترين لأول مرة يقدرو يستافدو من الدعم. برنامج الدعم المباشر للسكن « دعم سكن » (2024-2028) كايعطي 100.000 درهم للسكن اللي الثمن ديالو ما فايتش 300.000 درهم مع الضرائب، و70.000 درهم للسكن بين 300.001 و700.000 درهم، بشروط (الجنسية المغربية، ما تكونش مالك لسكن، سكن جديد برخصة السكن من فاتح يناير 2023، السكن الرئيسي لمدة 5 سنين). تأكد من الأهلية ديالك عند وزارة السكنى قبل التوقيع.

الملكية المشتركة كاينظمها القانون 18-00. ملي كاتشري شقة في عمارة، كاتولي مالك على الشياع : كاتخضع لنظام الملكية المشتركة، خاصك تساهم في المصاريف المشتركة (الصيانة، الحراسة، المصعد)، والقرارات كاتتاخذ في الجمع العام مع السانديك. التحقق من الوضعية المالية ديال الملكية المشتركة قبل الشراء ضروري.

نقل الملكية ما كايكونش حجة ضد الغير حتى يتقيّد في المحافظة العقارية. هادي هي آخر خطوة، ولكن هي اللي كاتخليك المالك الرسمي : ما دام سميتك ما تقيّداتش في الرسم العقاري، البايع باقي هو المالك قانونيا.

3. الخطوات بالترتيب

1. حدد الميزانية والتمويل : حسب شحال تقدر تخلص (التسبيق الشخصي + الأقساط الشهرية اللي تقدر تتحمل). إلا غادي تدوز بقرض بنكي، خود موافقة مبدئية مكتوبة قبل ما تلتزم — الوعد بالبيع يقدر يكون معلق على الحصول على القرض.
2. تحقق من الرسم العقاري ديال العقار : طلب من البايع رقم الرسم العقاري، ومن بعد طالب بشهادة الملكية (الحالة الرهنية) اللي كاتسلمها المحافظة العقارية. هاد الوثيقة كاتكشف الرهونات، الحجوزات، التعرضات والارتفاقات اللي على العقار. ما تعطي حتى تسبيق قبل هاد التحقق.
3. تحقق من مطابقة العقار : العمارة خاصها تكون عندها رخصة السكن، والشقة خاصها تطابق اللي مكتوب في الرسم (المساحة، المحتوى)، والربط بالماء والضوء خاصو يكون قانوني. طلب حتى نظام الملكية المشتركة وحالة المصاريف : بايع اللي عليه سنين ديال المصاريف للسانديك غادي يورثك مشكل.
4. وقع الوعد بالبيع (compromis) : هو العقد التمهيدي، من الأحسن عند النوطير. خاصو يذكر : هوية الطرفين، الوصف الدقيق للعقار (مراجع الرسم العقاري)، الثمن، مبلغ التسبيق (ما كاين حتى نسبة قانونية : في العادة كايكون بين 5% و10% من الثمن، وكايتحط عند النوطير)، الأجل باش يتوقع العقد النهائي، الشروط المعلقة (الحصول على القرض، رفع الرهن)، والغرامات في حالة التراجع.
5. وقع عقد البيع النهائي : عند النوطير ولا العدول. قرا العقد قبل ما توقع : الثمن، وصف العقار، طريقة الخلاص، تصريحات البايع (ما كاين لا رهن لا نزاع). النوطير كايتحقق من هوية الطرفين وسلامة الوثائق.
6. سجل العقد وخلص الرسوم : العقد خاصو يتسجل في 30 يوم من تاريخ التوقيع (المدونة العامة للضرائب، المادة 128)، مع خلاص رسوم التسجيل وأتعاب النوطير. أتعاب النوطير ما محدداش بسقف بمرسوم ساري المفعول : كان مشروع ديال التعريفة تعرض على مجلس المنافسة باش يعطي الرأي ديالو، ولكن المبالغ المعمولة بها كاتبدل من نوطير لنوطير — طلب ديما devis مكتوب ومفصل قبل ما توقع. أما في إطار الدعم ديال « دعم سكن »، كاينة اتفاقية بين وزارة السكنى وهيئة النوطيرات حددات التعريفة الإجمالية في 2.500 درهم مع الضرائب بالنسبة للسكن اللي الثمن ديالو ما فايتش 300.000 درهم مع الضرائب. حتافظ بجميع التوصيلات : هوما الحجج ديالك.
7. قيّد النقل في المحافظة العقارية : النوطير كايدفع طلب التقييد ؛ سميتك كاتتكتب في الرسم العقاري. طلب نسخة من الرسم المحيّن : هادي هي حجة الملكية النهائية ديالك.
8. تسلم العقار ودخل للملكية المشتركة : دير محضر المعاينة (état des lieux) ديال الشقة ملي تتسلم السوارت، قدم راسك للسانديك، وتأكد باللي العدادات (الماء والضوء) تحولات لسميتك.

4. الأخطاء اللي خاصك تحذر منها

• تعطي تسبيق قبل ما تتحقق من الرسم العقاري : هادي هي أخطر غلطة. عقار مرهون ولا محجوز عليه ولا متنازع فيه يقدر يخسرك فلوسك لسنين.
• توقع غير ورقة بين الخواص : بلا عقد رسمي (النوطير ولا العدول)، البيع ما كاينقلش الملكية. « الورقة » ما عندها حتى قيمة تقريبا.
• تخلص كاش : من غير أن الخلاص الكاش ما يمكنش تتبعو (طلب ديما توصيل مكتوب)، من فاتح يوليوز 2026 أي خلاص كاش كايزيد رسم إضافي ديال 2% في التسجيل. خلص بالشيك ولا التحويل البنكي، مع توصيل مكتوب كايذكر المبلغ والتاريخ والموضوع.
• تتجاهل مصاريف الملكية المشتركة اللي ما تخلصاتش : سول السانديك على الديون ديال البايع. المصاريف اللي ما تخلصاتش يقدرو يطالبوك بيها من بعد الشراء.
• تهمل رخصة السكن : عمارة بلا رخصة السكن تقدر تدير ليك مشاكل في الربط، في إعادة البيع، وحتى في التسوية اللي تقدر تكون غالية.
• توقع الوعد بالبيع بلا شرط معلق ديال القرض : إلا البنكة رفضات القرض ديالك والوعد ما كاين فيه والو، راك كاتخاطر تخسر التسبيق ديالك.
• ما تقراش نظام الملكية المشتركة : المنوعات (الحيوانات، الأشغال، الاستعمال المهني)، مبلغ المصاريف، مشاريع الأشغال اللي تصوت عليها — هادشي كامل كايلزمك من نهار الشراء.
• تخلط بين الوعد والملكية : ما دام سميتك ما تقيّداتش في الرسم العقاري، راك ماشي مالك في نظر القانون، حتى مع عقد موقع.

5. المصادر

• ظهير الالتزامات والعقود (بيع العقارات، الكتابة الإجبارية)
• القانون رقم 18-00 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية
• المدونة العامة للضرائب (المادة 128 : أجل التسجيل 30 يوم ؛ المادة 133 : رسوم التسجيل، نسبة 6% والرسم الإضافي ديال 2% من قانون المالية 2026)
• برنامج الدعم المباشر للسكن « دعم سكن » (2024-2028) — وزارة السكنى
• اتفاقية وزارة السكنى وهيئة النوطيرات (تحديد التعريفة الإجمالية في 2.500 درهم مع الضرائب في إطار « دعم سكن »)
• الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية — المحافظة العقارية
• المديرية العامة للضرائب — تسجيل العقود
• النوطيرات والعدول (العقود الرسمية)

⚠️ هاد الفيشة معلومة عامة، ماشي استشارة ديال محامي.

— l’équipe KAN3REF — كنعرف